电影《蜗居》的放映、房价的飞涨，引发了对房地产行业的全国性关注。笔者认为，只要政府有决心将房地产市场中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出让土地的收益定向补贴，以美国、澳大利亚等国成功运转的REITs这种权益性的金融创新吸收国民自有资金来投资并分享房地产市场长期上升的收益，便能使得绝大多数国民都有房可得。

购房贷款和房地产开发贷款莫混淆

所有的专家都对房价如果下跌30%而将给中国金融系统产生的冲击忧心不已，特别是美国次贷危机以后，政府决策者更因此始终面对着银行房贷可能出现的高额违约风险而踌躇难断。

但正如上述，所谓“房贷”其实是“房地产抵押贷款”的简称，它是指贷款用途于房地产或以房地产作担保的贷款。中国银行业监督管理委员会对房地产贷款的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”银行对房地产信贷主要通过三个阶段实现，即地产开发、房地产开发和房地产销售。由此可见，笼统所称的“房贷”其实应该更准确地分别为“房地产开发抵押贷款”和“购房抵押贷款”。因此，不加分别地谈论房贷违约风险，如果不是别有用心地混淆和偷换概念，那也只能说是极其不专业和不严肃的行为。

如果仔细分析我国的房地产贷款的构成，我们就可以发现，其中在房地产销售环节产生的银行个人住房抵押贷款，坏账率极低。

香港各家银行设定的房贷不良比例“警戒线”一般都定在1%左右。由于无法取得公开的全国数据，而仅根据上海银监局历年发布的相关报告表明，个人住房贷款的不良贷款率为0.6%左右，质量在全球以何种标准衡量都是相对较好的。

如果进一步仔细分析，在房地产开发环节所产生的银行贷款，却不尽如此。同样是上海银监局的数据表明，住房开发贷款的不良贷款率为2%左右，是个人住房贷款不良率的3倍以上。而应当看到，上海各大商业银行的抵押贷款质量在全国还算是最好的。

因此如果要就此分级的话，完全可以将前者称之为“中国的优质房地产抵押贷款”（优贷），而后者可以相对称之为“中国的次级房地产抵押贷款”（次贷）。