如果2040年城市化水平提高到80%，城镇人口将达到11。6亿，如果每人住宅面积按照50平方米计算（考虑包括已经建设和今后可能还要建设的一些大户型和别墅等），城镇住宅面积要在2007年127。34亿平方米的基础上，再增加452。66亿平方米。假如容积率按照3计算，还需要增加住宅建设用地2 263万亩，2008年到2040年每年平均需要供给住宅建设用地71万亩。但是，考虑中国城市化已经滞后15%左右，未来10年可能是城市化的加速时期，并考虑消化目前已经存在的城镇住宅供给和需求存量方面的缺口，住宅建设用地每年可能需要100万亩。如果供给小于此数，或者超大户型住房和别墅用地较多，包括一户购买多套住宅，住宅用地价格和房价，势必会快速上涨。

（二）土地政府垄断供给型住宅涨价

中国土地的供给市场，除了政府行政限制土地的供应量外，另一特征就是政府垄断。政府一家垄断性出让供应土地，许多个房地产商和其他用地商较为充分竞争性需求和购买土地。地价形成机制为：需求竞争者出最高价者为中标，一般也即成交价，而对于政府定的最高价没有其他的土地供应者与其竞争，没有使地价下行的其他土地供给者的竞争压力。

政府垄断的土地供应市场使城市地价持续走高。从北京市住宅用地挂拍招价格来看，从2003年的每平方米1 600多元上升到了2008年的3 800多元，有的地块高达4 500多元。

统计显示，2008年5月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率（成交价高于底价的比例）达59。76%。其中，14块土地成交价高于底价。优质地块的成交价格普遍高出底价100%以上。在土地尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，2008年5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3 823元/平方米，环比4月份上涨了6%，比3月份上涨34%[4]。而一些地方除了政府的一级垄断外，还出现了特大房地产企业对土地的二级垄断。这又为房价进一步上涨形成了推动力量。因此，政府一家垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外，推动房地产价格持续上升的最重要的原因。

舆论普遍指责房地产商的暴利推高了房价。但是，如果土地供应是一个竞争性的市场，土地和房屋的供求缺口不大，基本平衡，房地产商就不可能获得需求远大于供给和垄断土地房屋的暴利，其利润就会平均化，回归合理的范围。