近来房产新政密集出台，其中二套房贷首付不低于50%、并执行1.1倍利率，限购三套房的政策，被认为是房地产宏观调控以来最严厉的信贷调控手段，备受关注。二套房、三套房究竟如何认定，成为政策能否有效执行的关键。不久前，银监会银行业监管一部主任杨家才接受采访时称，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，而不是以是否发生过贷款为标准，即“认房不认贷”。同时，认定范围以家庭为单位。但如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可被视作无房户。

“认房不认贷”标准在陆续出台的地方房贷新政中已有所体现。4月30日，北京出台一系列严厉政策遏制房价过快上涨，其中提到金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据来认定已购房套数，实现数据共享。同时规定“同一家庭限新购一套商品住房”。同一天，浙江省也出台相关政策细则，则是以交税记录来认定第二、三套房。

大量改善型需求购房者只能“先卖后买”，房产交易周期明显延长

业内人士认为，新政出台提高了二套房贷门槛，在近期政策频出的情况下，短期内会加重市场的观望情绪，市场交易量将出现萎缩。同时，尽管政策并不反对通过“卖小买大”达到改善住房的目的，但提高二套房门槛，意味着大量改善型需求购房者只能“先卖后买”，改善起来并不容易。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，在当前挂牌房源中，有20%老业主面临着“卖小买大”的二次置业需求，但同时有40%老客户表示，需要进一步观察市场走向再考虑是否买房。其结果是需要二次置业的客户难以卖掉手中房产，另购新房，同时另一部分原本有能力再购二套房的客户，也因为房贷门槛和成本的提高，而推迟置业或不得不也考虑卖掉原有房产，这样导致房产交易周期明显延长。

许多城市尚无准确核查家庭购房记录和套数系统，各地房管部门尚未实现全国联网，异地房产情况难以查实

虽然北京等城市已经明确了购房套数的查询方式，但是仍然有部分城市称，核查家庭购房记录和套数并不容易，虽然地方房产部门有房产交易相关信息，但是对家庭成员的相关情况，以至同一家庭购房整体情况的认定还需要更多信息，需与公安、银行等其他部门合作，实现信息共享、交互。也有担心认为，目前房产拥有情况仍掌握在各地房管部门，没有实现全国联网，因此难以查实借款人的异地房产情况。

面对这些担忧，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，从技术角度来说，实现信息共享、联网并不困难，关键在于决心有多大。“认房不认贷”政策出台的初衷就是“一户一房”，这已经不仅仅是房贷这一金融手段实施范畴了。因而要真正调控房价，还需要其他相关配套措施跟进，形成政策合力。