房地产调控遭遇“两难” 房价越调越高原因何在

在国家房地产调控政策方针的指导下，３月底前后，若干省（区）、直辖市、计划单列市、省会城市相继出台了房屋限购令和房价调控目标。这在学术界引起不少争议，有学者指出调控房地产市场要尊重市场经济运行规律，找准房价上涨的原因，有的放矢，对症施药，不能搞“一刀切”。

对此，中央党校研究室副主任周天勇教授在接受中国经济时报记者专访时表示，中国房地产调控遭遇的“两难”是以往预料不到的。

近几年房价上涨有多重原因

中国经济时报：从２００３年开始调控房地产市场，房价却越调越高。２００９年房价涨了２５％，在国务院的强力调控下，２０１０年涨幅降低了１０个百分点，但是，房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。原因何在？

周天勇：我的看法是，房价持续走高有三大原因。第一，土地供应不足。２００４年到２００９年五年间，住宅供应的土地面积很少，这在供地增长的曲线上可以明显看出。其中一个非常重要的原因是为了保１８亿亩耕地，对住宅用地几乎实行了不供地的政策。我觉得这是不对的。一些地方为了上项目，建设用地有限。以前建设用地和住宅用地是混在一起的，地方政府为了经济发展的需要，工业和商业项目建设用地挤占住宅用地，从而造成住宅用地面积供应不足。从今年开始分门别类下达，商业用地不能挤占住宅用地。但是，实践中能不能保证，还很难说。此外，有很多开发商囤地，等房价高了再开发。地方政府也囤地，却称之为储备土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括刚性需求和改善性需求；有城市化需求，农村人口要转移到城市来，要在城市买房子；有投资和投机需求，一家买几套房子；也有对中心城市的特殊需求，比如各市县到省会城市买房子，北京、杭州、上海的房子之所以很贵，就是因为这种特殊需求太大。

第三，行政垄断、卖地招拍挂、７０年出让等形成的地方土地财政。卖地就是政府一家卖，千百万个房地产商买。而且土地出让不是靠市场手段，是靠行政手段，定价权在垄断者一方。招拍挂的结果是谁出价最高卖给谁，价高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上来。这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金催肥了地方财政，２００７年达到１２００亿元，２００８年为９６００亿元，２００９年接近１６０００亿元，２０１０年，国家调控来调控去，最后竟然卖了２９０００亿元，翻了一番。土地出让金的钱不摊在房价里，摊给谁？所以，我认为，房价高不应当全部怪开发商，要研究体制缺陷。

房子背后蕴含严重社会危机

中国经济时报：这次政府又是重拳出手，“一定要把房价降下来”，决心之大，超过以往。这不仅仅是简单的民生问题，还有社会危机预警。

周天勇：社会稳定的基础是，老百姓要安居乐业。２０１０年的房价收入比是８．７，这意味着需要住房的城镇居民，８５％买不起房子。进城的农民工，更是买不起住宅。２０１１年房价收入比如果继续恶化到９，可能９０％的人都买不起房子了。这么多人买不起房子，对于整个社会稳定，显然不是好事。

城市化过程中，农民工源源不断进入城市。目前的６亿城镇常住人口中，大约２亿是农民工及其家庭人口。进城后，农民工的房价收入比更高，可能在１３左右。当然，我们现在尝试给进城的农民建保障房，我个人觉得恐怕建不了。印度和拉美是盖贫民窟，但在我国行不通。贫民窟不让搞，进城农民又买不起房子，今后这肯定是一个非常严重的社会问题。

中国经济时报：可是，并不是所有的人都必须买房。在中国，拥有个人住房产权的人数比例甚至超过一些发达国家。按照您的意思，每个家庭似乎都需要买房，为什么不能租房住呢？

周天勇：我不否定租房。现在的问题是，８０％的人买不起房子，１０％的人买很多套，然后租给８０％的人。这肯定是两个阶级。网上有言论称，农村土地兼并以后，地主又出来了。

我算了一个账，如果一个人兼并了２００亩地仅仅种粮食，一亩地正常年份赚２００块钱，２００亩地赚４万块钱。４万块钱不会造成两极分化。如果在北京有１０套房子，一套房一个月租金４０００元，１０套就是４万，一年就是４８万元。这就是贫富差距。过去农业社会最大的财产是土地，现在是城市社会、工业社会，最大的财富是住宅。我觉得，不要怕土地兼并以后农村的两极分化，需要防止的是城市里形成向外租房的房东和需要住宅的房客两个阶级形成的两极分化。如果这个局面不改变，会成为比较大的社会稳定问题。

房地产宏观调控遇“两难”

中国经济时报：今年以来，国家采取了一系列措施调控房价，包括提高贷款利率、首付比例，增加土地供给，限购二套住房，加大经适房保障房力度，严格征税，等等。从目前的市场反应看，这些措施已经见效。在一线城市，已经出现成交量、房价“双降”的局面。您对此有何评价？

周天勇：房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府与居民、ＧＤＰ速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊，没有完美的政策组合，只能是求得一个次优和平衡。看哪方面出问题，对经济和社会稳定的影响较大，就医治哪方面。但是，从长远看，需要一个根本上解决问题的方案。我觉得，目前房地产调控存在诸多“两难”。

第一，有限土地在吃饭与居住之间存在矛盾。我国９６０万平方公里土地，１４４亿亩，人口密度排在全世界各国第１１位。但是中国有一个特殊情况，从云南的腾冲到黑龙江的漠河，这一条线的西边国土占６４％，这６４％的国土上只有５％的人口，这一条线的东边３６％的国土上居住着９５％的人口，挤在华北平原、四川盆地、长江中下游平原、岭南、东北平原。这一块国土条件比较好，地比较平。如果按照９５％的人口除以３６％的国土，中国的人口密度上升为全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一个农业劳动力耕种的土地，中国倒数第三，每一个劳动力耕种的土地大概是６亩左右。地太少，人太多，存在吃饭和居住的问题。这个矛盾解决起来很困难。

第二，压低房价地价与地方财政收入之间的矛盾。从体制上讲，目前中央财政集中太多，地方各级政府留得太少。因此，成了中央靠税，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。而且，现在地方政府由于强调公共服务、保障民生，除了建设和行政开支外，这方面的支出比例和规模越来越大。地方财政钱从哪里来，成了一个严重的问题。近几年，中央为了减轻企业和居民的负担，清理地方的各种收费，并且怕形成严重的地方政府债务问题，严格限制地方政府搞融资平台。因此，卖地获得收入，成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是，在土地上收的钱越多，毫无疑问，土地财政要摊入房价，房价是没有办法从根本上控制下来的。

第三，经济增长速度与扩大就业之间的矛盾。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀，而且输入型通货膨胀压力也很大，收紧银根，信贷规模控制，将会影响一些项目的上马投资和建设；一些企业的融资也会发生困难，特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控，限制房屋销售，经济增长速度，可能会有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极的作用，另一方面，也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的ＧＤＰ会减少，就业容量也有可能萎缩。

第四，宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。政府从农民手里购过来，高价倒出，最后在强大的动力机制上要控制房价，很难。

科学调控和彻底改革

中国经济时报：您认为房地产调控的核心要解决什么问题？

周天勇：其一是收入增长速度和房价上涨幅度。两者之间的关系要合理，也就是说房价上涨的速度不能超过居民收入上涨的速度。

其二是房价收入比。我认为整个国家和每一个地区都要测算房价收入比。如果这个地区房价收入比到了９，老百姓买不起房子了，当地领导就不称职。

其三是信贷手段和税收手段共同使用。光有信贷手段没有用，我认为房产税必须开征。

其四是城镇住宅用地应供尽供，限制农村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供应。不要舍不得地，舍不得地，房价就高，老百姓也难受。城镇居民需要多少住宅，算好后保证供给。不要鼓励农民在深山沟里或者是耕地上盖楼，辛辛苦苦赚１０万块钱，盖在山沟里，过了几年，儿子、孙子出去打工，不回来了。最后，拆楼还花成本。

其五是增加保障房建设和供应。这里面有一个问题，就是福利社会一定要和生产力水平、人口国情、财政能力相适应。拉美上世纪８０年代、９０年代有两个问题，第一个是收入差距太大，第二个就是政府对老百姓承诺得太多，最后政府支撑不了，导致金融危机。因为向银行借钱，导致财政赤字，导致８０年代负增长，９０年代低速增长，０．２％的增长速度。拉美还没有包房子，只是包医疗和社保。美国搞养老金，现在成了非常大的负担。希腊、冰岛、法国等国家都是福利太多，承受不了。法国的养老金窟窿特别大，政府让推迟两年退休，少支付两年社保，竟惹起很大的动荡。如果我们把养老、医疗、教育、住房全部包下来，我们会不会走拉美、欧美国家的老路？我觉得这是一个问题。所以，我坚决拥护保障房的建设，但是要测算未来的风险，要考虑财政能力。