据报道，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，住宅用地70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

　　其实从物权法的角度看，土地使用权到期续费是天经地义的事，各国皆然。土地可以私有的国家同样有建立在地上权（与我国的土地使用权相似）之上的建筑物，区别仅仅是地上权很少有一次卖断的，更多地采用的是收取租金的方式。发达国家公有土地上的集合住宅不交纳土地使用费，并不是基于物权法，而是基于公共政策，因为到公有土地上购买“鸟笼”居住的都是穷人！在中国城市中购买大楼套房居住的人尽管普遍负债购房，却很难算是穷人，因为他们至少有比较高的未来期望收入。

　 我本人也是主张住宅用地70年到期后无偿并无限延期的，但是我认为需要再另找理由。

　　首先是公平问题。大量的“房改房”和“经适房”因为没有土地使用权出让年限，到期并不需要续费。无偿使用国有土地的永远不需要续费，花钱买了70年土地使用权的反而要不断续费，这是不公平的。

　　在北京，由于大量房改经济适用房（公有住宅私有化改革的产物）、央产经济适用房和市产大面积经济适用房的存在，实际上所谓经济适用房的所有人的经济地位反而比普通商品房住宅（别墅和高档住宅除外）所有人的经济地位要高！70年之后再次对普通商品房收取土地使用权对价，而经济适用房因为其土地使用权是无期限的仍然可以不交费，这种不公平就会进一步加剧。

　　其次是续费对房地产价格造成的震荡将摧毁中国的房地产产业。从楼房的设计使用寿命看，砖混结构的低层板楼设计寿命一般是50年，钢混结构的塔楼或高层板楼设计寿命一般是60年。尽管房屋的实际寿命只能比设计寿命长而不能比设计寿命短（否则设计公司和设计师都有难以承受的责任），但不会比70年土地使用权长多少。

　　这意味着70年土地使用权的房产实际上不过是长寿的、不能移动的大汽车，不可能用土地的增值弥补房屋的折旧。房屋将不断贬值，直到变得一钱不值。

　　以北京北五环外1公里内的板楼为例，100平方米普通住宅新房的价格至少100万元，每年的租金收入扣除采暖费、物业服务费后有3万元就相当不错了。而100万人民币买国债一年的收入就不只3万元，整个本金都因为买房而在70年间消失得无影无踪。而且出租房屋还不可避免地存在空房损失和大、中修费用，还不知道要多操多少心！所以如果没有土地增值的收益预期，中国大城市的房价恐怕要立即缩水一半。但是，一辆长寿汽车会不断升值吗？

　　最后，也是最可怕的，如果房屋使用寿命到了而土地使用权也到期了或行将到期，拆迁补偿严格地讲应该是个负值。这势必导致居民拒绝迁出危房，强制扫地出门同样会产生严重的社会问题。

　　而如果土地永久使用权得到承认，则被拆迁的危房房主仍然可以得到一笔土地使用权补偿，大大减少他购置新房的成本，这可以使危房拆迁在大多数情况下避免强制执行。（杨支柱 系中国青年政治学院副教授）

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