合作建房重在补位市场

在2012年上半年刚刚结束、市场成交量逐渐回暖的时刻，合作建房之风再度席卷北京楼市。近日，北京合作建房项目举行新闻发布会，拥有多年房地产销售经验的孙智群进军合作建房，声称其建设的房子比市场价低40%。沉寂多年的“合作建房”重又进入人们的视野。（7月22日《燕赵都市报》）

合作建房，通俗解释为一些志同道合的人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子。作为解决城市“夹心层”住房问题的一个途径，合作建房的最大优势在于其成本低廉，变相增强了建房者的购买力。在其他一些国家，合作建房是商品房和保障房的极大补充，既可以减轻购房者的负担，又可以为政府分忧，因而具有很大的发展空间。比如在德国，住房合作社形式的合作建房占德国每年新建住宅总数的30%。其他如英国、日本，合作建房也获得了政府的大力支持，因而在整个建房体系中，占有很大的份额。

但较之于国外，合作建房在国内行不通，很重要的原因在于既缺乏法律层面的保障，又缺乏政策方面的支持。一方面，如果没有政策支持，比如提供优惠的贷款，给予较为低廉的土地，以及在证照办理、税收等方面提供方便，那么合作建房的优势，就只能来自于开发利润，以及所谓的公关费；另一方面，合作建房是对商品房，甚至是土地财政的一种冲击，在这种情况下，能否得到地方的支持，也是一个疑问。

虽然不能说，合作建房在国外行得通，在国内就必须这么做，或者说当前有没有合作建房的必要性。从现实情况看，如果除去利润，以及各种管理费和公关费，合作建房的比较优势并不明显。最主要障碍是在终端环节即领取房产证可能走不通。此外，管理效率和方式，也是限制其发展的一个原因。在监管层面，合作建房的不确定性，以及第三方的不完善，加剧了决策层的担忧。

但必须看到，合作建房的积极效用很难替代，其一、民间合作建房成功后，参与合作建房者拿到房子的价格相当于周边房价的四成甚至更低，为楼市调控提供了一个思路和方向；其二、有利于部分民众以合理价位实现安居梦；其三、减轻政府保障房建设的压力与负担；其四、有利于促使开发商抛却暴利思维，倒逼同区域房价下跌。更为重要的是，合作建房对于完善房地产市场的结构，具有重要的补充作用。时下房地产出现两极，要么依托于政府的保障房，要么必须选择开发商的商品房，中间却没有一个缓冲环节，容易导致开发商过于强大，形成“市场垄断”，这也是房地产调控不断反复的原因之一，些许放松调控力度，反弹的风险就会相当大。

无论从国外的经验来看，还是从温州、深圳的探索来看，允许和支持合作建房，已经显得极为重要。对于政策层来说，合作建房，不能仅具象征意义，也不能任其自由发展，必须从法律和政策层面加以重视，进行合理的引导，以使其健康良性发展，充分发挥市场补位和调整作用。要知道，民间资本的参与，不仅仅是一种市场行为，更是一种社会治理方式的转变，合作建房能充分发挥民众参与社会管理的积极性和主动性，是社会管理“为民着想、为社会着想”的有益尝试，值得正视和鼓励。