构建两大安居体系 将成深化房改总基调

从十八大闭幕至本周，新一届中央政治局已相继安排10次集体学习。第十次集体学习把“加快推进住房保障体系和供应体系建设”搬进了政治局的课堂。执政党最高层专题学习研究住房保障问题前所未闻，属建国64年来第一回。

由于半个月前国家统计局公布的9月份房价涨幅数据令人“难堪”，尤其是京沪广深等一线城市，9月份房价同比涨幅均超过20%，导致北京匆匆出台抑制房价的“京七条”，上海亦由书记和市长双双就政府如何控房价回应舆论焦虑。再加上舆论普遍认为11月9日召开的三中全会肯定要涉及房价调控话题。上述因素叠加在前，让人们对这次学习分外关注，试图提前寻找，把脉房价调控之政策走向。然而，一番寻觅之后，人们又发现习总书记讲话的见报内容并未涉及房价问题。

说舆论感到“失望”抑或舆论对会议的“误读”，关键是人们错把遏制炒房投机的房价调控与确保天下苍生居者有其屋的普遍住房保障混为一谈。

调控房价——尤其是2010年底启动的此轮房价调控，主要调控措施有三：一是二套以上住房限购；二是二套以上住房限（禁）贷；三是开征存量房房产税。前二项措施，目前总体施行状况正常；后一项措施，目前仍只试行于沪渝两市。尽管扩大房产税试点传言几经起落，但试点范围始终未见扩容，三中全会后会否扩容抑或扩容到何种程度？眼下无人能作出预判。

此轮房价调控进入2011年后，顺势尝试构建与国力相适应的住房保障和住房供应“两大体系”被提上日程。其中，“十二五”期间以政府为主，全国建造3600万套各类保障性住房成为最主要的保障硬指标。至于建成后的保障房如何做到公平供给，眼下尚停留于鼓励各省积极试点探索阶段。尽管3600万套保障房能有效分流部分住房刚需，为房价调控提供一定“正能量”，但毕竟属于间接调价手段，“两限一税”才是遏制房价过快上涨之主要手段。诚如习总书记在学习会后表示，保障房建设主要是为低收入群体的基本住房需求“补好位”。那么，习总书记对3600万套保障房建设系“政府对人民作出的承诺，要全力完成”的再次强调，很可能是对某些迟滞保障房建设的地方政府提出了针对性警示和敦促。

由此可见，若把致力于居者有其屋的“两大体系”建设视为一项宏大的德政工程，遏制房价过快上涨只是这项宏大工程的一个分项。若能建立起这样的认知框架，对习总书记讲话就颇有细细体味之必要，因为这个讲话很可能已对三中全会之后促进国内房地产市场平稳发展的政策框架作了原则性阐述。具体而言，至少包含四个大的政策层次和政策取向：

第一，立足现实国情由政府承担住房基本保障，以市场为主满足多层次住房需求；

第二，确立了上述总的保障基调，方可系统性处理好四对关系：政府公益性保障与市场保障关系，住房经济功能与住房居住功能的关系，保障需求与保障可能的关系，住房保障和防止福利陷阱的关系；

第三，摆正了四对关系，就构建保障房建设体系：完善的供地政策，充足的供地总量，财政资金来源及足额投入、社会资本参与公共租赁住房建设与运营，非赢利性机构参与保障房建设与运营等一系列眼下实际制约保障房建设体系形成的体制机制障碍，才有可能一一逐项破解。就构建保障房供给体系：着重破解“好事不讨好”之困境。其中又涉及两大分支，一是准入、使用、退出如何建章立规，再是骗保、骗住的甄别和惩处如何做到“政出一门”。

第四，与“防止福利陷阱”的立场相对应，习总书记讲话没有提及“半福利性质”的、广受舆论诟病的经适房。这意味着经适房将从国内保障房范畴中永久淡出。

综上所述，住房保障肯定将成为三中全会后深化房改的核心主攻方向。具体的深化政策，亦将围绕构建“两大体系”之总任务梯次颁行，并在实践中不断充实调整完善。若房价仍然“压”不住，扩大房产税试点范围将择机“下刀”。

鲁宁（上海学者）