楼市崩盘与金融危机

开春以来，房价“拐点”成为从金融圈到微信朋友圈最为热议的话题之一。香港楼市跳水，杭州、广州等城市房价下跌，似乎在释放着房市“拐点”到来的信号。那么，“拐点”真的近在咫尺，抑或只是虚晃一招？倘若房价大面积下行，经济面临何种风险？

可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是时间问题。如何“挤泡沫”，让房地产市场软着陆，才是最为要紧的问题。

最近，随着国内一些“鬼城”、“睡城”的出现，一些城市房价开始出现调整下跌，市场认为中国房地产崩盘的概率在上升。因此，人们开始担心如果房地产崩盘，市场会发生什么，民众与企业有没有可应对的方式。

其实，要理解这个问题并非容易，因为房地产泡沫大小不同，形成的周期性也不一样，加上不同的国家经济的基本条件差异很大，要预测房地产什么时候崩盘，这种崩盘会导致什么样的后果，这样的一般性模式是不存在的。因此，我们只能针对中国现实的情况作点简单分析。

首先，什么是房地产崩盘？简单说，比如一个国家房价上涨了十年，价格上涨十倍以上，房地产市场出现一个长期的顺周期繁荣，并产生巨大的房地产泡沫。当这个泡沫突然由某个因素被挤破而出现整个市场的周期性逆转时，房地产市场就面临着崩盘的危险。但是，房地产崩盘与股市及货币市场发生的危机有很大不同，它可能是突发的，但更多的是一个逐渐的过程。

房地产市场的崩盘首先是整个市场的预期完全逆转，让住房投资者完全退出市场，从而导致住房市场的销售及价格全面下跌。尽管国内媒体一直在误导，称国内房地产市场价格持续上涨，主要的原因是刚性需求太大，但实际情况并非如此。

国内住房的价格持续上涨和巨大房地产泡沫形成，最根本的原因就在于国内居民一直把住房作为投资的工具。在这种前提下，这个市场的价格很大程度上是由投资者及房地产开发商的预期来决定的。而这种预期又取决于当时的金融市场条件。

如果金融市场条件变化，如人民币贬值、银行信贷收紧，住房投资者由房价上涨预期转为下跌预期，这时住房投资者或是不再愿意进入房地产市场，或是会减持手中持有的以人民币计价的住房资产。这时，不仅住房的需求突然减少，住房供给也会大量增加。这种双重压力必然会导致住房市场的价格水平全面的下移。更严重的是，中国居民的住房债务风险是无限责任的，这必然会导致投资者赶快脱手手中的住房，住房市场的价格水平更是下降，从而形成住房价格持续下跌恶性循环。

其次，房地产市场作为一个被投机炒作主导的资金密集型的行业，如果市场预期突然逆转或房价崩盘，必然会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，或不敢再轻易地进入中国市场。这种情况会导致国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升。对资本密集型的房地产业来说这可能是雪上加霜。因为这时企业的住房销售与价格全面下降，而且融资成本上升，如果房地产企业负债率过高，这些房地产企业就可能面临着资金链断裂的风险。

受到影响与冲击最大的是国内金融体系及银行体系。这时，随着住房资产价格下跌，住房和土地作为抵押品的价值也全面下跌，银行就可能全面收紧对房地产业的信贷，从而导致住房市场的资金更加紧张，房地产企业面对资金断裂的风险会更高。而且住房价格下跌，也会把银行在房价高时批出的贷款带到风口浪尖。因为，这时作为抵押的住房及土地的价格也会全面下跌，银行的不良贷款就会迅速增加。而银行不良贷款快速增加，住房市场的资金更是会紧张，从而形成住房市场资金严重的恶性循环，甚至于导致银行危机及金融危机的发生。

在这种情况下，住房价格下跌的预期不断在强化，住房投资者基本上完全退出市场，或住房投资需求为零甚至于负（即住房投资者不断把自己手中的住房抛向市场）。房价下跌调整到住房的消费者有支付能力时，这个均衡点才能够停止（即居民可支配收入与房价比）。而这个过程是一个十分漫长的过程。因为住房投资者与住房消费者对住房出价水平往往会相差很远。上个世纪90年代日本的房地产泡沫破灭后所发生的事情就是最好的一种案例。

总之，如果国内巨大的房地产泡沫挤出，并导致房地产市场崩盘，首当其冲的是房地产业，还可能引发银行危机、金融危机及经济危机，甚至于社会危机。对此政府要密切关注。但是，市场一定要记住，吹大的房地产泡沫一定会破灭，这是不以任何人的意志为转移的。只不过，面对巨大的房地产泡沫，政府如何来引导，以便把这种泡沫破灭所造成的风险与损失降到最小程度。

易宪容（经济学家）