房价掉头 既是现实也是寓言

开春以来，房价“拐点”成为从金融圈到微信朋友圈最为热议的话题之一。香港楼市跳水，杭州、广州等城市房价下跌，似乎在释放着房市“拐点”到来的信号。那么，“拐点”真的近在咫尺，抑或只是虚晃一招？倘若房价大面积下行，经济面临何种风险？

可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是时间问题。如何“挤泡沫”，让房地产市场软着陆，才是最为要紧的问题。

近期，看空房价的声音渐趋高亢。一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前在亚布力论坛首次对房价做出悲观预言，认为今年房价涨幅将大幅度下滑。万科集团董事长王石也用“非常不妙”表达了对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。这种情形，即使在楼市调控最严厉的时期也未出现过。

而楼市出现的许多变化也在支持房地产大佬们的观点。自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔开始猛烈抛售内地房产，涉及金额高达410亿港元。因经营足球而声名鹊起的广州恒大地产也开始将国内多个城市的项目打折出售。更令人有冲击感的是那些突发事件：在香港，新鸿基旗下的房产项目降价幅度一度达到40%；在内地楼市指向标之一的杭州，楼盘因打折遭老业主抗议打砸。

调控了十年未果的房价，真的要在2014年掉头向下了吗？尽管部分地区的市况和今年以来的银行房贷放款量、房贷市场交易量部分支持这种预言，但在很大程度上，房价掉头仍然只是局部现象，而从更广泛的宏观层面看，这一预言实际上仍是寓言。

首先，房价是一种货币现象。尽管今年以来银行前所未有地收紧了房贷，导致交易量出现一定程度的萎缩，但在很大程度上这是季节性因素导致的结果。每到年底，银行额度都会紧张，加之互联网金融的崛起让部分银行存款搬家，因此银行对于房贷的审批趋于严格。但是，这并不意味着银行会放弃房贷业务，更不能视为银行钱紧的征兆。事实上，近期人民币即期汇价的持续走贬，以及央行不断推出的正回购操作，表明防止资金面过于宽松仍是主要考量。更明显的标志是银行间主流7天期质押式回购利率，近来已达到9个月以来的新低。这表明银行并不差钱。作为全面深化改革的开局之年，防止经济大起大落是基本要求，这也让保持适度流动性得到了政策保证。流动性的相对宽裕，是房价下跌的主要制动器。

其次，房价的背后还隐藏着土地财政的大问题。土地财政是结构性弊端，确实需要优化。但是，这是一个长期的过程。地方政府能够忍受地价和房价下跌的空间其实十分有限，鉴于目前地方政府提供基本公共服务的责任越来越强化，而保障房建设也需要巨量资金，可以断言，地方政府对于房价下跌的承受性，远远低于银行的压力测试结果。特别是，今年是地方债务到期的高峰，这将进一步限制地方政府调控房价的动能。

再次，房价背后还折射出区域差距的问题。区域差距的客观存在，既导致了城市的分化，也导致了房价的分化。出于对公共服务、个人发展的需要，一线城市的刚需始终旺盛。这也就意味着，部分二三线城市的房价虽露疲态，甚至出现了不少新的“鬼城”，但房价下滑不会全面覆盖所有城市。相反，在开发商退出部分二三线城市以后，一线城市楼市可能更加火爆。去年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%，好地段“地王”仍然不断诞生，即说明了这一点。

第四，消除楼市泡沫所必需的财税手段还在准备中。如果地方政府真的能从GDP迷思中解放出来、不再追求短期政绩，且房产税确实发育成为可长期依靠的财税来源，那么房价有可能得到部分控制。但是，“税收法定”原则已得到了前所未有的强调，房产税从试点到征收需经法定这一关，因此房产税扩围的步伐事实已经放缓。

楼市因附加了过多属性，并不能以通常公式框定。通常公式看“投资回报率”，即“租售比”。正是因为一线城市的平均租售比已经超过200：1，远超国际警戒线，所以包括巴菲特和索罗斯在内的许多国际机构均认为中国楼市存在风险。但是，这一模式只在真空中成立。

不过，这并不意味着房价将永远攀升。从年龄结构看，尽管70、80代人刚性需求难以满足，许多人只能望房兴叹，但90后城市人口的住房压力将骤减。房价总有一天随着刚性需求弱化，随着流动性更适度，随着区域差异缩小在大部分城市落地。

说到底，房子是商品，而不是金融产品，即使天然带有保值升值的品相。恢复其本来属性，需要让资本更均匀流动，让享受公共服务成为普遍平等的权利，让地方财政来源多样化。追求这些，比单纯追求房价的涨跌更能让房价理性起来。否则，房价的大涨大跌，都会成为不能承受之重。

徐立凡（资深评论员）