房价快涨不符合去库存政策意图

一线城市快速上涨的房价，不仅对去库存有害无益，也不利我国经济健康发展，政策制定者不会无视其中的风险，正准备举全家之力购房的买家，也应该审慎面对火热的市场，不要想当然地认为房地产是个只涨不跌的市场。

自2月22日起，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例普遍降低。此次契税及营业税新规共计三条，北京、上海等一线城市，仅实行其中第一条，即家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

春节前央行出台降低个人住房贷款首付款比例等政策，此次财政部等三部委又出台房地产契税、营业税下调政策。近期利好政策不断出台，这表明中央政府推进房地产去库存的意愿非常坚定。而中央政府这种强烈的政策意图，是研判我国房地产未来政策走向，以及房地产市场走势的关键依据。

近期房地产利好不少，但能惠及北京、上海等城市的却很有限，这是因为近年来一线城市住宅市场过热、房价过高的局面一直没有改变。尽管如此，一线城市的楼市还是“给点阳光就灿烂”。据媒体报道，2月21日，上海某均价达8万元、套销售均价近千万元的新楼盘一天卖掉350多套，购买人群主要是改善型购房者。北京春节后二手房成交价量也是双双上涨，节后首周二手住宅网签量高达6000套，为2010年来最高，二手房成交均价环比去年也有明显上涨。深圳的楼市则承接去年的疯狂，开年不久，全市一手住宅单日成交均价破了9万元，这一价格的出现虽然存在一定的偶然因素，但深圳房价的“惊悚”也是可见一斑。

近期出台的各项房地产政策，其目的是消化非一线城市的库存。当前京沪等地借势而动的新一轮楼市热潮，显然不符合政策意图，而且一线城市的楼市“异动”还会成为本轮去库存的新阻力。目前我国大部分城市仍面临着巨大的库存压力，已有130个城市出台了地方性去库存新政。去年底，中央经济工作会议将房地产去库存列为今年的重要任务，会上提出一项去库存的重要措施，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。为了提高农民工的买房意愿和有关措施的操作性，中央经济工作会议还明确提出，鼓励房地产企业适当降低商品住房价格。

然而，目前北京等一线城市的房价已闻风而起，未来如果进一步快速上涨，不仅会增加自身的市场风险，还将封杀库存最为严重的三四线城市房价下调的空间。近期连续出台的房地产优惠政策，已让我国楼市进入2008年以来最宽松的状态，一线城市楼市的心理预期开始发生变化，房东惜售及跳价现象再次出现，市场房源有减少迹象。一线城市的楼市热潮不仅带动周边地区房价普涨，在楼市价差进一步扩大的情况下，一些中部地区三四线城市的房价也已稳中趋涨。

在房地产去库存政策溢出效应的作用下，一线城市楼市日趋活跃，并有带动房价整体上涨之势。房价上涨将加重购房者负担，让购买力本就不足的农民工对城市更加望而却步，使购房的有效需求进一步减少。我国房地产市场有望在今年继续迎来密集的政策宽松利好，但在一线城市对去库存形成干扰的情况下，预计未来出台的政策将更具针对性，以避免市场冷热失调。一线城市快速上涨的房价，不仅对去库存有害无益，也不利我国经济健康发展，政策制定者不会无视其中的风险，正准备举全家之力购房的买家，也应该审慎面对火热的市场，不要想当然地认为房地产是个只涨不跌的市场。