城市推广街区制还需兴利去弊

【在人多地少、交通拥堵的我国各大城市,推行街区制对于提高土地利用率、缓解城市拥堵具有现实意义】

《中共中央国务院虎扑篮球：进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。《意见》提出,加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区(2月22日《新京报》)。

大概10年前,有一场辩论的主题是“开放式小区与封闭式小区哪个更好”,笔者曾参与现场辩论,辩论的结果当然是各有利弊。从上述《意见》看,今后新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区；而已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。也就是说,今后所有住宅小区都将是开放式小区,即便这种小区有某些缺点,也必须开放。

在人多地少、交通拥堵的我国各大城市,推行街区制对于提高土地利用率、缓解城市拥堵具有现实意义。很多西方国家城市实行的就是街区制。而在我国城市,面积超大的封闭式住宅小区随处可见,即便某些小区规划有市政路,实际上也变成小区专利。因此,即便开放住宅小区会给物管、安保等带来难题,会影响居住舒适度,也有必要推行。

不过,推行街区制需要打消各种顾虑。比如,住宅小区开放之后小区居民会有多种担心,如居住环境嘈杂、安全缺乏保障等,这需要有关方面出台配套解决办法,否则,会影响城市的宜居指数。再比如,开发商会担心影响业主居住品质,继而影响楼盘销售和价格,同时,物业公司也担心管理难度大,管理成本高,需要打消开发商与物业公司的顾虑。尤其是,当一个住宅小区开放后,小区部分土地实际上从业主用地变成了城市公共用地,而承担小区土地出让金的却是全体业主,那么,对于已建成的小区,开放之后是否补偿全体业主?同时,今后新建住宅小区是开放式的,与土地有关的税费是否也要相应下调?这些问题恐怕都会引发讨论。可见,开放住宅小区不是拆围墙拆大门这么简单,还需兴利去弊。

另外,无论是老住宅小区还是今后新建住宅小区,开放的标准具体是什么,这显然需要科学论证。众所周知,老住宅小区有很多内部道路,哪些可以公共化,哪些还是小区化,这需要相关标准；新建小区内的路网如何规划,也需要相关标准。也就是说,推广街区制首先对城市规划提出更高要求,既要考虑小区业主利益,也要兼顾公共性。

在笔者看来,上述《意见》意味着我国房地产市场由此会发生深刻变革,在规划方面,今后或许不会再批准超大面积小区,而且小区规划都将是开放式的；在土地出让方面,会把小区内部道路公共化作为土地出让条件之一,还会限制大块土地出让；在销售方面,也要明确小区内部道路哪些是公共路；在物业管理方面,要围绕开放式小区重新制定物管制度等。

要想让《意见》落地,除了要完善配套制度,还需要某些单位、某些小区、某些开发商率先示范。最理想的示范者是机关大院、公务员小区、高档住宅小区；国有房企、大型房企要在新开发的小区中率先推行街区制。除了推广街区制外,《意见》还有很多亮点,如针对建筑贪大、媚洋、求怪,指出“防止片面追求建筑外观形象”。再如,针对公交换乘不便,指出“城区公交站点500米内全覆盖”,这些安排都值得期待。