政府不再垄断住房供地 意在落实不炒房

1月15日晚，新华社“新华视点”栏目突然发布了一个重磅消息：国土部部长姜大明表示，今后政府将不再是居住用地唯一提供者。这个消息就像平地惊雷，被普遍解读为农村宅基地产权问题将发生重要变革的信号。

从土地所有制角度讲，这么说似乎不错——因为政府提供的主要是归国家所有的城镇土地，政府不再是居住用地唯一提供者，也就意味着归集体所有的农村土地可以进入住房市场。但这么理解并不完全准确，因为农村土地进入住房市场，并不必然是以产权交易为手段。

还是先来看下新闻原文怎么说吧。其实，姜大明部长说得很明白，要研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

从这段话的几个关键词，可以看出，政府不再垄断住房供地，前提是“权属不变”、“符合土地和城市规划”，前者明确了所有权不改变，后者则在于强调要有管理有规划。那么，政府之外的居住用地从何而来呢？其实也不止是农村宅基地，还包括了“非房地产企业依法取得使用权的土地”，企业给员工建设自住性质住宅，就属于此类。至于农村宅基地，则鼓励建设租赁住房，也就是以租代售，而不是搞小产权房的一锤子买卖。

这样的话，从住房土地供应上激活了农村用地和企业用地，从所有权上更一举突破了原先的农村宅基地产权问题，绕开了小产权房的难题。虽然没有触动产权问题，这仍具有重要的理论和实践创新意义。这么一来，今后将形成农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的格局——所有权仍归集体所有，宅基地农户拥有资格权（收益权），而租房者拥有使用权。

现在再来说，为什么要在政府供地以外开拓农村用地和企业用地等途径呢？答案在于，这样可以通过租售并举的方式，大力落实“房住不炒”（房子是用来住的，不是用来炒的）的大政方针。

近些年来，政府以招拍挂集中出让土地，城市住宅用地的资源越来越少，土拍价格单边上涨，房价也不断高企。在这背景下，政府通过加大住宅用地供应来满足市场需求、平稳楼市的空间也越来越逼仄。与此同时，大量农村闲置宅基地因为产权问题一直难以破题，庞大的农村居住用地游离在住宅市场以外，未能发挥其应有的市场效益。而如今，一旦不再纠结于宅基地的产权年限，大力开拓租赁住房市场，便可盘活农村宅基地，加大租赁住房供应，缓解当前住房市场供求矛盾。

当然，要推动这项政策落地，还有许多工作要做。比如说，农村闲置宅基地怎么切入租赁住房市场，怎么让农户宅基地形成连片，农户的权益怎么保障，这些都是要认真研究和解决的问题。目前，包括杭州在内的许多地方已经开始试点集体用地建设租赁住房，相信这将为相关政策的全面推行提供有益经验。