不动产抵押登记工作模式创新探索

?案例介绍：

为进一步提升服务水平，增强人民群众获得感，平潭综合实验区环境与国土资源局认真贯彻落实“放管服”改革精神，按照“三减两化一提升”要求，对商品房抵押权预告登记（以下简称预抵押登记）和抵押登记的工作模式进行创新探索，群众直接到银行即可办理预抵押登记或抵押登记，实现了数据网上走，群众不跑腿。

一、基本情况

预抵押登记和抵押登记是区不动产登记中心的核心业务之一，占中心业务量（2514宗/月）四分之一强。2016-2017年9月共受理业务14391宗（685宗/月、31宗/日），其中预抵押登记9472(451宗/月、20宗/日)，抵押登记4919宗（234宗/月、11宗/日）。

二、具体做法

原先做法:群众办理贷款业务需要先到银行申请办理贷款手续，等贷款额度审批下来后，再与银行工作人员到区不动产登记中心窗口排队办理预抵押登记或抵押登记，待办理好登记领取《不动产登记证明》后，再到银行申请放款。整个过程办事群众或银行经办人员至少要到登记中心窗口2次，来回奔波，费时费力。

现在做法:区环境与国土资源局通过优化流程，创新服务，将预抵押登记和抵押权登记部分业务委托银行代办，由银行对所需的材料进行审查受理，并按要求将数据上传至区不动产登记外网受理平台，区不动产登记中心对银行上传的申请材料进行审核和依法登记，并将登记结果推送至银行，由银行打印《不动产登记证明》。办事群众只需到银行即可申请办理贷款和抵押登记业务，无需在不动产登记中心和银行之间往返奔波，省心省力。

五个变化:一是原来群众贷款要跑银行和不动产登记中心两个部门,现在只要到银行。二是原来申请人需要到不动产登记中心现场申请,现在只要在外网平台申请。三是原来纸质档案抱来抱去，现在电子数据网上传输，纸质档案定期汇交。四是原来申请人要到不动产登记中心缴费领证，现在银行缴费自助打印证书。五是原来预抵押登记5日办结,抵押登记3日办结,抵押注销登记1日办结,现在预抵押登记和抵押登记1日办结,抵押注销登记立等可取。

三、流程图示

原来流程：

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现在流程：

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四、可行性分析

银行作为抵押权人，受托代办预抵押登记和抵押登记的审查受理和代发证书业务，风险可控，现实可行。

一是银行工作场所固定。银行拥有固定的营业场所，且多位于交通便利的地段，方便群众上门办理业务。

二是银行人员素质较高。银行从业人员多为大专以上学历，业务能力和法律意识较强，可较好完成银行业务和不动产登记材料审查受理和代发证书业务。

三是银行硬件设施齐全。银行的软硬件设施先进且齐全，拥有高质量的摄像头、扫描仪、身份证识别仪等先进设备，为业务顺利开展提供基础保障。

四是银行主动愿意承接。经了解大部分银行愿意承接代办预抵押登记和抵押登记的审查受理和代发证书业务，因为这样一方面可以方便办事，一方面有助于提升形象，增加影响力吸引客户。

五是社会安全风险可控。银行作为放款人，本身就考虑了资金安全和风险防控，对申请人材料审查严格。银行代办的预抵押登记和抵押登记的审查受理和发证书业务，也是在保护在其自身的权利，万一借款人无法按期还款，在拍卖不动产时优先受偿，因涉及切身利益工作会认真。整个过程中，银行即是当事人又是经办人，对申请材料真实性负责，《不动产登记暂行条例》明确当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任。如果银行弄虚作假，伪造《不动产登记证明》，也不会对权利人的不动产权利造成实质损害，银行反而会触犯《刑法》中规定的变造、伪造国家机关证件罪，因此银行违法可能性不大。

六是法律政策可行。银行只是代办预抵押登记和抵押登记的审查受理和代发证书业务，真正实施不动产登记的，仍然是区环境与国土资源局，不违反法律规定。即使银行真的弄虚作假，造成《不动产登记证明》与不动产登记中心的不动产登记簿不一致，法律也明确了登记簿具有较高的法律地位，除确有证据证明登记簿记载错误以外，以登记簿记载内容为准。同时区环境与国土资源局与银行签订协议，明确双方权利义务，进一步加强风险防控。

因此，将预抵押登记和抵押登记审查受理及代发证书的部分业务委托给银行，便民利民，无法律和社会风险，符合“放管服”改革精神。

五、探索效益

预抵押登记和抵押登记审查受理及代发证书的部分业务委托给银行，有利于提高工作效率，有利于群众办事,有利于减轻窗口压力，有利于节约行政成本，实现了数据网上走，群众不跑腿。初步估计，该项创新举措受惠人数可达2740人次/月，群众获得感强。在我省范围内只有我区探索这种做法，属于全省首创。在全国范围内也仅有江苏无锡、浙江宁波有相似做法。

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