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房地产新政绩效会进一步释放
www.fjnet.cn?2010-05-18 09:19? 顾建发?来源:东方早报    我来说两句

今年4月14日和17日,国务院接连出台针对房地产宏观调控的新“国四条”和“国十条”。

新政一出台,众多媒体惊呼:史上房地产宏观调控最厉害的一次,这种差异化的调控具有很明显的“精确制导”作用。然而,新政出台已经一个月,但全国房价依旧保持同比大幅上涨的态势。5月12日,国家统计局发布的统计数据显示,2010年4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%。显然,密集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果。人们不免担心政府出台号称史上最厉害的一系列组合拳,是不是还会像过去那样“空调”呢?

事实上,房地产宏观调控历来不是一蹴而就的,而且我国房地产业发展到今天,调控的难度也是越来越大。

首先,房地产业的地位作用还没有其他产业来替代。尽管这几年房价上涨过快,大家也意识到这并不是一件好事,但是房价上涨不仅带动房地产市场的繁荣,还拉动钢铁、水泥、建材、家电、装潢等相关产业发展,从而拉动整个经济的发展。如果房价下降,势必造成房地产市场萎缩,从而影响整个经济的发展,然而从目前来看还没有其他产业来替代房地产业。

其次,地方政府对房地产业“情有独钟”。金融危机之后政府采取了房地产的刺激政策,房地产业几乎在短短的一年半的时间从衰退、萧条到复苏、繁荣,把经济周期的四个阶段都走完了,房地产业在“保增长”中功不可没,尤其是中小城市的地方政府从中大受启发,经济要发展就是旧区搞改造,新区搞开发,这样有助于加快经济发展和改变城市面貌,可谓一举两得。已经尝到甜头的地方政府,岂肯轻言放弃房地产。

第三,银行业对房地产业“疼爱有加”。这几年房地产的银行贷款逐年增长,2009年更是创出历史新高,银行业对房地产业从来没有吝啬过。国家在金融危机中启动的四万亿投资中,尽管有关部门言辞确凿声明没有一分钱流入房地产,但从实际情况来看,并非如此,曲线进入的有之,变相进入的有之。

最后住房保障滞后。尽管中央政府十分重视住房保障,但在老百姓的眼里总感到是“雷声大雨点小”。住房保障在我国已有十多年的历史,总体来说推进速度比较缓慢,覆盖面也非常有限。随着城市房价节节攀升,低收入住房困难家庭的矛盾更加突出,政府的压力也越来越明显。

那么,涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次房地产调控真的是否“空调”呢?我们希望这些担心是杞人忧天。这是因为:

第一,从社会层面来看,房地产业的角色从保增长转到保民生。从经济理论上讲,在解决住房问题时,居民对市场的依赖程度与家庭收入息息相关。家庭收入水平越高,对市场的依赖程度就越高,住房就越接近于私人物品;反之,依靠政府优惠、政府扶持的程度就越高,住房就越接近于公共物品。如今,房价上涨使得越来越多的人买不起本地房,上海人只能到嘉兴去买房,嘉兴人只能到小县城去买房,县城的人只能跑到小镇上去了。住房的公共属性要求房地产从保增长转到保民生。

第二,从市场角度来看,市场供求关系由原来的供不应求到目前基本平衡,根据上海网上房地产的数据显示,进入5月份以来,上海住宅可供面积一直保持在500万㎡以上,比去年最低水平的400多万㎡增长了20%左右。

第三,从价格因素来看,房价调整只是时间问题。5月5日恒大地产在其业绩发布会上宣布,该公司全国楼盘从5月5日起作出8.5折“让利”促销的决定。尽管其他开发商还在订立价格同盟,但是既然第一张多米诺骨牌已经倒下,其他的牌还能不倒吗?2008年,万科曾经在房地产宏观调控后率先降价,之后半年时间内,其余大小房地产开发商开始跟进,继而引发全国性的降价潮,并一度导致降价高峰地区如深圳等地出现退房断供。

第四,从银行角度来看,具备相当承压能力。目前,已经有不少银行完成了压力测试,并且开始陆续发布银行压力测试结果。从已经公布结果的银行来看,普遍能承受房价下跌三成。民生银行行长洪琦甚至还称,即使房价下降四成,仍不会影响该行资产质量。

由此可见,我国房地产市场将进入理性的调整期。(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)


责任编辑:李艳
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