上周末，住建部公布了有关二套住房的政策界定标准。二套房政策细节在于一切从严，明确以家庭为标准、只要已经有一套住房就必须从严放贷，还进一步限制外地购房者的买房行为。较之于2008年一直模糊不清的政策执行标准，可以确认本轮房产调控的确堪为“史上最严”了。尽管房价还没有实质性松动，但是已经越来越清晰地预期未来房价下降拐点的出现。但这并不表明调控政策效果已经确定，恰恰相反，当下仍然是避免调控政策夭折的关键时期。其一，继续保持调控政策高压态势，房产保有税等调控政策仍需持续推进；其二，调控部门要预防可能阻碍政策推进的障碍性因素，提前布局早做准备。这两个要素相辅相成、缺一不可。但在当下，随着调控政策力度和风声日趋强硬，我们更加要关注后者出现变数的可能性。

历史经验表明，导致房产调控政策夭折的因素主要有三个，一是担心经济衰退问题，二是担心银行等金融机构被套牢，三是担心断供退房热潮出现，影响社会稳定。以未来调控政策的推进来看，由于经济衰退与通胀风险并存，调控部门不可能容忍房价重新飙升助推经济过热，因此房地产市场调控基调不可能出现重大转折。至于银行资产的问题，近期银监会和各大商业银行均表示房价下跌30%都不会引发坏账问题，强硬的态度消除了疑虑。因此，笔者最担心的已经不是前两个，需要提醒调控部门关注的是断供退房问题的集中爆发。

事实上，在楼市调控收紧之时，部分投机者以断供威胁主管部门的案例早已有之。在上一轮楼市调控显效的2008年，深圳就曾上演业主断供纠纷第一案。当时，碧水龙庭楼盘的70名业主集体宣称断供，甚至有传言称深圳不良贷款已达千亿，占比为30%之高。

其实，高喊“断供”的购房者心猿意马，醉翁之意不在酒。对于自住购房者而言，房价涨跌均对他们的日常消费、住房品质无实质性影响。只是在高位购房后，消费者剩余大打折扣而已。而且，自住购房者往往对还贷实力有充分的心理准备，并不会因政策打压房价而丧失还款实力。而那些依靠银行借贷炒作的投资客，一旦投资的商品房价格下跌，极有可能引发后续还贷难题。这些购房者不约而同地将断供视为向政策“示威”的杀手锏，主要原因有二，其一是通过营造银行将背负巨额坏账损失的氛围，让打压楼市政策投鼠忌器；其二，是联合社会上的买房需求，放大房价下跌所引发的社会矛盾。

制造“断供”话题并将之夸大，恰恰是相关利益者看准楼市要害所在。一方面，开发商依仗前期资金回笼和银行借款高杠杆运作，博得了巨额回报。房地产业的快速发展让其成为我国经济增长领头羊，也让银行资金被房地产业牢牢绑缚。另一方面，购房者还款实力良莠不齐，商业银行在楼市飙涨时期往往会疏忽信用评级工作，继而让投机客获得肆意炒作的空间。其结果是，高企的房价让许多人“望房兴叹”，而那些咬牙成为“房奴”的人对房价下跌往往怀有“大为不甘”的心态。

可以预见的是，随着目前市场对房价调整预期的强化，包括断供等抵制楼市调控的行为也将被激化，主管部门对此当保持警惕。结合2008年深圳断供潮现象的经验看，笔者认为政策的核心是要避免刚性需求被利益群体所利用。具体建议如下：政策继续发力、向市场传递主管部门调控楼市的持续决心；做好信息公开透明的发布工作，避免利益群体放大断供问题的范围；全面铺开保障性住房，特别是公共租赁房供给规模，尽可能多地满足中低收入群体住房需求，避免刚性需求为投机需求利用；强化法律观念，可以在签署合同时对政策变化给予事前约定；加强银行贷款信用评级工作，要求相关责任人承担连带责任等一系列措施。除了这些约束性措施外，笔者建议强化人性化救济制度，即考虑针对“刚需刚买”的房产价格“被套牢”群体，给予一定的信贷延期或展期，其间的利差损失可以由财政与个人共同承担。但是福利优惠范围需要严格限定在小户型住房和首套住房范围内。

尽管房价还没有出现明显调整，但鉴于中国房产调控效果落实的难度之大，我们只有做好房价下跌之后的充分准备，才能够更好地让房价真正下跌。否则，调控部门难免会因为“投鼠忌器”而导致房产调控再度夭折。