中国“住房银行”如何避免美“两房”悲剧

国家开发银行近日披露，该行正在组建住宅金融事业部，用以专项打理政府保障房、城市棚户区改造等信贷业务，为各地计划内安居工程发放专项贷款。

识者所知，国开行所承担的政策性信贷品种繁多，受信贷总盘子所限，国开行不能充当来者不拒的“活菩萨”角色。此次国开行组建不以赢利为目的的住宅金融事业部，表明保障房工程所需巨额资金已不能再等待国家“输血”，而要通过向社会发行由国家作信用担保的住宅金融债券的方式，进行市场化融资。

进入“十二五”，国家确定5年建成3000万套保障房，完成1000万套棚改房，以解全国城市（镇）低收入家庭基本住房保障的燃眉之急。保障房和棚改房因不含“卖地财政”巨额收益，地方政府的建设积极性普遍不高，若非中央政府对地方施加压力，根本不可形成建设规模。由于无利可图甚至赔钱建设，截止到去年底，全国1.2万亿元保障房贷款，国开行一家就承担了六成以上，如果再不启动融资方式创新，光靠国开行一家独撑难以为继。这就是国家必须单独组建政策性“住房银行”的迫切性所在——为稳妥起见，先以国开行住宅金融事业部的名义谨慎试水。

称之为金融创新，对于中国大体名实相符，其关键衡量标准有二：一是以发债方式向社会融资获取大额资本金；二是由必须听从“国家招呼”的邮储银行带头出资，获取相对稳健的出资回报，以此吸引更多社会资本参与其中。应该说，这一操作思路在中国“住房银行”运营的初级阶段是大体合适的，也符合国际惯常操作程式。

不过，既然采用市场化手段融资，其风险也就由国家财政兜底的“内部风险”转为市场层面的“外部风险”。由是，许多市场人士难免会想起美国房利美、房地美等两家全球最大的“住房银行”曾经造的孽，并据此担心，日后中国版“住房银行”是否会步美国“两房”之后尘。

美国“两房”是以房贷证券化为主业的特殊金融机构，分别成立于1938年和1970年，它们由私人控股，但受到美国政府担保与支持。“两房”之所以曾在美国举足轻重，在于它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占据美国住房抵押贷款的一半还多。新世纪初，美国网络经济泡沫破灭，小布什政府为推动美国经济增长，放纵华尔街无限度开发次级房贷衍生品，于是，上千个房贷公司、商业银行把各自的次级房贷打包卖给“两房”，在转移风险的同时，又获取重新发放次级房贷的巨额资金。而“两房”凭借其背后的国家信用低息借债买下次贷，然后以次级房贷券的形式卖给华尔街投行、各国央行、商业银行等机构，悄然实现次级房贷转化为次级房债的转身，而华尔街的金融精英又不断以金融创新之名，继续将其包装成金融衍生品出售……如此钱与利的空转，终使资金链绷断，令“两房”最终成为引爆2008年全球金融危机的第一根导火索。

“两房”悲剧告知世人，不管哪个国家的“住房银行”，一旦政府监管失控，酿成巨大金融泡沫是必然的。中国“住房银行”刚起步，如果就拿“两房”悲剧说事，担心前者可能步后者后尘，则未免有些过虑了。据国开行披露的信息，在初始阶段，中国“住房银行”的次级信贷仅允许以次级债券方式向社会发售交易，不允许次级债券再次进行衍生品开发出售。以此为基础，如果政府的专项监管能做到铁面无私（首先是政府无私），“两房”悲剧在中国当可避免。

中国“住房银行”诞生，再次表明政府已将安居工程作为长期施政责任，假以时日，作为此举的溢出效应之一，它至少对遏制房价过快上涨是有利的。

钱塘人（上海 学者）