房贷政策收紧不能误伤刚需

随着楼市调控政策不断升级，媒体舆论一边倒跟着“吹风”。而风向无一例外都向越来越紧的风口刮去。楼市调控目前的政策手段核心无外乎两大杀手锏：限购与限贷。限购政策已经是史上最严，并且还有不断加码的消息。另一个焦点就是住房贷款政策收紧备受关注。

近期，虎扑篮球：住房贷款政策收紧的消息不断见诸媒体。据媒体报道，包括北京在内的一些城市开始提高房贷利率特别是首套房贷款利率，由原先的基准利率8.5折上调到9折，再由9折上调到基准利率，更有报道称已经上调到贷款基准利率的1.1倍，执行的是二套房贷款的惩罚性利率。

《人民日报》微博转载《证券日报》消息称：目前全国500多家银行中已有20家停发房贷，未来可能会有新增银行暂停房贷业务。

如果商业银行大幅度提高首套房贷款利率的话，将与历年住房调控政策的目的背道而驰。包括此轮房地产调控目的之一是，平抑过快上涨过高的房价，实现百姓住有所居的目标。这其中保护首套房的刚性需求，抑制投资投机性需求是题中之意。抑制投资投机性需求的目的也是为了保护首套房的刚性需求买得起住房。

限购政策直击投资投机性需求自不必说，房贷政策的限制靶子也是投资投机性需求，而不是首套房的刚性需求。房贷政策对首套房提高贷款利率背离了调控目的，是一种误伤刚需。

各国央行在贷款利率政策上都是照顾刚需的，实行差异化房地政策的，在贷款利率完全市场化改革中，为了保护首套房的贷款需求都留了房贷利率的尾巴。

1980年3月美国总统卡特签署的美国新银行法中放宽存贷利率管制，其中住宅与汽车贷款除外，不予放开。1986年美国彻底实行利率市场化后，仍然留了住宅贷款除外的尾巴。目的就是担心商业银行随便提高住房贷款利率，加大自住房居民的房贷成本。

中国央行于2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，贷款利率完全市场化。但央行决定，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，其利率下限仍为基准利率的0.7倍不变。其目的在于，抑制投资投机性购房需求，支持首套房的刚性需求，利用信贷政策优惠利率促进居民住有所居目标的实现。

保护首套房的刚性需求，各个国家房贷政策特别是从政府层面政策导向都是一致的。房贷政策绝不能误伤首套房的刚性需求。否则，我们就忘记了住房调控政策为什么要“出发”。

在金融整顿风起云涌之中，银行高成本包括理财产品资金运用渠道收窄，直接影响到银行的营业收入。在理财产品受限情况下，原来发放住房贷款的低成本存款资金来源利率开始较大幅度上浮，成本开始较大幅度提高。这时，如果首套房贷款利率执行下浮优惠利率的话，银行肯定不赚钱或少赚钱了。目前首套房贷款利率如果执行基准利率是4.9%，而银行吸收存款利率浮动50%后，三年利率在4.125%，利差为0.775，加上管理以及营运各项成本，银行是赔钱的。如果按照一年期存款利率1.5%上浮50%后的利率为2.25%，那么首套房贷款利差为2.65个百分点，商业银行有盈余。而且，住房按揭贷款期限较长，是流动性最差的品种。

分析后就可以得知商业银行上浮包括首套房贷利率或是受制于自身资金来源成本压力的不得已而为之。

首套房贷款利率基本含有准政策性贷款的味道，为了调动商业银行的积极性，应该在存款准备金率政策、税收政策上按照商业银行优惠利率发放的额度，给予优惠政策或税收补贴以及减免，以调动商业银行优惠利率，以来支持首套房刚需的积极性。

解决这一问题的根本出路在于，尽快成立专司政策性住房的金融机构，包括住房银行或类似美国房地美、房利美的两房机构。