杜绝开发商一房多卖需要司法刚性介入

辽宁省沈阳胜全房屋开发有限公司法人代表董兆惠在开发运作一大型楼盘时，因后期建设资金紧缺而采取重复出售的形式，将550套住宅、40套网点一房多卖，骗取购房款2．1亿元。沈阳市人民检察院日前以董兆惠涉嫌合同诈骗罪对其提起公诉。（1月19日《新华网》）

按照我国法律的规定，像房产这样的不动产必须办理登记手续，取得房屋所有权证之后，房主才真正拥有所有权。房屋买卖双方只要未办理变更登记手续，房屋就一直为出卖人所有。这样的立法技术给一房多卖提供了可能。现实的情况是，开发商并不会及时为业主办理房产证。在多数业主看来，签了合同、交了房款，房子就是自己的了，至于房产证可以慢慢来办。董兆惠正是抓住了这个空隙，来了一回“一女嫁二夫”。

笔者上网查询了一下，这类纠纷近年在全国不同地方都有不同程度的发生。这些案件除了提醒购房者要及时办理房产证，给自己吃个“定心丸”外，同时也暴露出了我国房产登记存在的缺陷，法律必须及时堵上这个漏洞。一方面，暴露出房产登记功能定位上的偏差。法律规定不动产登记制度的立法本意是，以国家的公信力公示财产所有权的转移，也就是对双方交易真实意思的确定。既然如此，不论从事实上还是从立法上，都不应排除当事人之间还存在其他意思表示的方式。堵住开发商钻法律空子搞一房多卖，就要有条件地承认所有权实际转移的现实。

另一方面，暴露出房产预告登记制度的滞后。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与最终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了一房多卖现象的发生。日本和我国台湾地区的房产预告登记立法已经比较成熟，并在实践中取得了很好的成效。反观我国，不仅鲜有当事人提出办理预告登记，而且仅在《物权法》中用一个条文规定预告登记制度，还停留在原则性阶段，缺乏可操作性，也这些都亟待跟上完善。

在现实生活中，有些开发商有恃无恐地一房多卖，更为直接的原因是，司法实践往往把开发商与购房者之间的纠纷作为民事案件来处理，鲜有一房多卖的开发商承担刑事责任，使开发商违法获得的利益大大高于违法成本。这次董兆惠一房多卖的行为，按涉嫌合同诈骗罪被提起公诉，无疑具有很强的震慑力。它表明，杜绝开发商一房多卖，不仅要完善相关法律政策，更需要司法的刚性介入。