房产新政 中国经济结构调整的先兆2010-04-20就市场而言，房地产市场推出严厉的新政，证券市场上接创业板，下推融资融券与股指期货。投资者做出明确的预期，房地产投资者恐慌性撤退，一线城市的异地炒房客失去了银行的支撑。而地产与金融板块惨遭池鱼之祸，几乎直线下跌。沪市300指数大跌180点，跌幅逾5%。上证指数则跌破3000点。小规模的股指期货只能跟着大盘趋势走，表现得比大盘还要夸张。
中国今年的改革几乎在全方位推进，我们将再次进入改革阵痛期，没有良方，只有迎头而上。
就宏观经济趋势而言，通胀压力进一步上升，资源价格上涨已成定势。今年征收资源税如箭在弦上，这也将进一步推动资源价格上涨。
国家发改委就业和收入分配司司长张东生日前表示:“不管怎么样，今年必须拿出东西来，收入分配不能总是空谈。”据已披露的消息，垄断行业的工资改革、央企股权收益进一步划归社保等成为重点议题。
税费改革前两年拉开序幕，今年进一步深化。房地产的消费税与保有税如箭在弦，可能在重庆或者上海先行试射。在收入再分配中，张东生强调税收政策将起主导作用。我国资源税、房产税、遗产和赠与税等调节收入差距的税种比重过小或未开征，税收没有起到调节收入分配的功能。接下来的收入分配改革中，将加快推进综合与分类扣除相结合的个人所得税制改革，增加普通家庭日常生活以及教育、医疗等费用扣除标准，降低中低收入居民和工薪阶层的税收负担。可以预见，未来房产、证券资本利得税将严格征管，研究加强对高额财产转移的税收调节，适时开征遗产和赠与税，以弥补工薪收入阶层个税收入下行的缺口。
除此之外，全国金融工作会议召开前夕，20个部委紧急展开15项重大课题调研，筹谋下一步金融业改革的路径抉择。作为5年一次的金融业改革盛会，全国金融工作会议已经成为中国金融改革的风向标。相关部门提出15个金融课题，各机构领命而去，进行广泛调研，范围涵盖系统性金融风险防范制度、金融监管协调机制、加强金融综合经营和“大到不能倒”的金融机构的监管、加强金融机构公司治理等各个方面。
从此次房地产新政，可以看出改革未来走向的些许端倪，如三套房的贷款与风险标准，制订权下放给了各家银行，而房地产消费税则下许给了地方政府，今后监管层从银行资本金、贷款总额等方面进行总量控制与风险控制，而具体措施则由各家银行按照本银行情况制订。另一个课题则是实现资本市场与货币市场的大监管，将资产价格与通胀压力挂钩，以求准确反映市场真实情况。
中国经济内部进行结构性调整，相关的汇率、利率等政策不宜大动干戈。
中国经济一方面面临着通胀压力，2009年过度宽松的货币政策直到今年3月份还在作祟，3月份大量热钱涌入，使得中国资产品价格摆脱2月份的盘整直线向上，加剧了通胀压力；另一方面宽松的货币政策被房地产等领域的严厉调控举措所抵消。中国资产品价格上涨并未形成明确的预期，这从去年和今年证券市场房地产、金融板块小心翼翼的走势就可见一斑，实体经济还较为脆弱。缩短金融杠杆，其效果与货币紧缩等同，在房地产市场收到了立竿见影的效果，此时如果大幅紧缩货币，推出汇率一次升值与连续加息，市场一旦无法承受压力急剧下行，则改革的空间会被封闭。
房地产市场一度成为目前仍是中国经济结构混乱的象征，从房地产市场生发出去有公共财政体制的不健全，有税费体制的不合理，有收入分配与寻租现象的泛滥。既然中央政府下定决心革除房地产宿弊，势必将缠绕在房地产市场上的血管等等剥离，否则房地产市场必然进入调整、松动的恶性循环。
房地产堕入地狱，中国实体经济也将堕入地狱。房地产长期健康平稳发展，意味着中国的经济改革大功告成，货币战争赢面过半。
特约评论员 叶檀
' />不触动地方利益难调房价2010-04-20自上世纪90年代进行住房制度改革以来，我国的房地产市场迅速发展，至今已经在相当程度上实现了市场化。但是，我国房地产市场的市场化进程缺少与之配套的监管体制，导致市场的投资功能与这个市场必须具有的保障性功能产生了层次复杂的博弈，某些地区的房地产市场甚至由充满投机色彩的异地“炒房团”主导。大量城市土地用于可以给GDP带来更多增益的高档商品房的开发，使住房的保障性功能受到了严重的挤压，这与地方政府在发展地方经济的过程中忽视民生有很大关系。因此，建立考核问责机制，对调控房地产市场不力、保障性住房建设乏力的某些地方的行政首长进行责任追究，无疑是有必要的。
但是，我们必须看到的一个现实是，地方政府之所以热衷于推高房地产市场，既有GDP指挥棒的作用，更重要的是利用房地产市场解决地方财政资金缺口的现实考量。在现行税收制度下，地方政府必须利用一切可以利用的资源开拓财政收入。目前，地方政府的债务水平大幅上升，根据财政部财政科学研究所提供的数据，我国地方政府的负债总额已达到6万亿元。按照我国5年期以上贷款5．94％的利率来计算，每年的利息支出就高达近4000亿元。显然，债务负担迫使地方政府从房地产市场“掘金”。如果地方政府的“负债经营”局面不能得到有效改观，那么，即使撤掉一两个地方的行政首长，继任者也照样会把房地产市场当做“会下金蛋的母鸡”，从而使房价依然具备强烈的上涨冲动。
“责任追究”是我国目前执政管理中的一个重要内容，但仅有严厉的“责任追究”，没有建立起科学的管理体制，仍然无助于问题的解决。比如，针对频繁发生的矿难，我国已经建立起了严格的责任追究机制，已有多位地方行政首长因此而被问责，但由于我国矿业的基本体制没有改变，因此事故并没有减少。最近发生的王家岭矿难更以血的事实告诉我们，在利益刺激之下，国有企业与一些私有性质的“小煤窑”并无两样。我国房地产市场以往多次进行的调控之所以半途而废，一个很重要的原因就是这种调控只在房地产市场这个圈子里打转，当地方政府的利益诉求形成一股强大的力量时，调控也就无法进行下去。
显然，房地产市场的真正问题，其实在这个市场之外。在房地产实现市场化的进程中，地方政府迫于现实的需要而成为这个市场中重要的“利益主体”，要改变这种状况，需要进行深层次的政府行政职能转变，要让地方政府能够有条件成为全民利益的保障者。从目前来看，尽管中央政府遏止房价过快上涨的决心很大，但市场的问题只能用市场手段来解决，目前推出的一些措施，还没有真正触动这个市场的利益分配格局。而要彻底解决这一问题，显然需要更大力度的改革。
' />本轮房地产调控会不会再次失灵2010-04-20笔者一直预判今年房价必然会见顶回落，在当下则更加坚定地看空中国的楼市。而从调控部门所采取的具体措施看，无论是提高二套房贷首付款比例，还是停止发放三套以上购房贷款，乃至拟议中的房地产保有税，都与笔者之前的呼吁不谋而合。但即便在调控政策的重压之下，多数人还是认为这只不过是一次房价喘息而已，调整过后房价依然还是会上涨。无独有偶，某知名门户网站的调查显示，认为未来房价还会上涨的比例高达40%。
更为有趣的是，对于这些继续看涨房价的人而言，其中多数人同时又认为目前的房价已经很高了，甚至有部分人根本都还没有买房。出现如此悖论其实并不难解释，那就是自2002年以来多次房产调控政策的失灵，已经让公众失去了对调控政策效果的信心，长期以来的惯性思维让公众认为，房价真的是只能涨不能跌。对于调控政策当局而言，公众的惯性思维或许才是最大的政策落实障碍，也正是必须认真解决的关键问题所在。笔者建议，调控部门需要从体制深处来反思历次房产调控失灵的原因，否则房地产调控难免再度功亏一篑，而在当下，我们需要共同思考的是，“假如本次房地产调控再次失灵”会如何？
回顾之前的房地产调控历史，我们可以发现房价并非只涨不跌，2005年和2008年房价都曾在调控政策之下出现较为明显的调整。但之后，房价均出现了报复性大涨，并且迅速创出历史新高。而房价之所以能够报复性上涨，其原因就在于调控当局对政策执行力度的放松。就以2008年为例，二套房贷政策在金融危机爆发背景下被人为“柔性”执行，最终不仅导致调控政策效果丧失，还造成了房价在金融危机中暴涨的罕见场景。以此而言，本轮房地产调控政策同样存在陷入类似问题的可能性。可以预见的是，随着未来房价出现调整，所谓“银行先倒论”、“中国经济崩溃论”、“社会不稳定论”又将会大量出现，极有可能再度阻碍房产政策的持续性。果真如此的话，房价真的会不幸再度由跌转涨。
但与以往历次调控失灵不同，当下的中国经济已经无法容忍调控再次失败。畸高房价所挑战的不仅仅是一个简单的行业政策，而且是中国经济体制的长期稳定运行。房地产市场的运行状况已经成为影响中国收入分配的关键问题，而收入分配的合理化则是未来经济体制改革的要害所在。房地产价格飙升所导致的收入分配问题，可以分为两个方面内容。房价牛市始于1999年的房改，从那时算起至今的11年时间里，公众的财富收入地位根据是否买房而被清晰划分。是否买房和买了几套房，已经成为决定社会财富分配的重要标准。其间，买了一套房产的可以称为“保值”，买入两套房产的可以称为“增值”，买入三套以上房产的则为“暴发”，与之相反从未买房者则沦为“赤贫”，因为个人的工资收入涨幅远远无法企及房价的飙升。更进一步，如果说购买房产数量的多少，体现的还只是既有社会财富分配的不平等，那么当房价飙升至今，第二个收入分配问题则表现为社会代际间的巨大不公平。对于2002年就开始工作的公众而言，尽管房价始终并不便宜，但至少还是可以通过节衣缩食买得起房的；而对那些近年刚刚踏入社会的新白领而言，以他们目前以及未来预期的收入水平而言，都已经根本无法承受任何一套商品房的巨大开支。由此，前后大约5年时间的社会工作起点差异，已经形成了一个明显的财富代际分配的沟壑。
中国经济社会是由不均衡发展起步，但是最终的路径却必然是走向均衡发展，这也是当下科学发展观的政策要义所在。房地产市场的畸形繁荣恰恰导致均衡发展路径被人为阻滞，不同群体间因为拥有房产数量的不等、因为“代际差距”而无法实现平等创富的机会，甚至由于高房价而失去了依靠自身努力改变人生的机会，是为社会经济实现良性健康发展的巨大阻碍。
最后回到我们的设问，“如果本轮房产调控再度失灵”会如何？假如房价因为调控中断而在“天价”基础上继续暴涨，那么社会阶层的财富分配差距将会呈爆炸性拉大，社会阶层间的利益矛盾将不可避免地爆发。社会秩序的稳定运行都难免面临挑战，遑论宏观经济的健康持续稳定了。正基于此，房地产市场调控已经到了破釜沉舟的境地，“开弓”之后已经再没有回头箭了。
' />对炒房投机者要“精准打击”2010-04-20新一轮调控，不管是信贷手段还是税费措施，均严厉有加且精准度较以前有了提高。可见，遏制房价上涨、打击炒房投机行为，光严厉还不够，最重要的是精准。
精准打击炒房投机者，至少包含两方面意思，一方面，打击炒房投机者要快、准、狠；另一方面，不能误伤普通购房者。蜻蜓点水地打压和模棱两可的措施都算不上“精准”，“伤及无辜”自然也不算“精准”。
“精准”之策，首在一鼓作气。综观已出台的调控措施，不管是首付款比例还是利率水平，多集中在房产交易环节，这虽然可以增加炒房投机者的交易成本，但根据以往的房价走势和现实情况，这部分增加的成本很可能会转嫁给租房者和买房者，进而再次推高房价。所以，如果更加强力的税收等调控措施能及时跟进，一举斩断炒房投机者哄抬房价的黑手，房地产市场才有望重回健康发展轨道。“特别房产消费税”、房产保有税等众多税费措施版本次第而出，并有望在重庆、上海等地试点，其民意基础和政策意图也正在于此。
其次是政策细化、“精确制导”。政策但凡有模糊地带和漏洞之处，炒房投机者都有可能趁机而入。曾经，由于相关部门没有明确“首次购房”的概念，一些地区就将一方已有房产后再联名首次购房的情况视作首次购房，成为炒房投机者的可乘之机。直到财政部、国家税务总局在《虎扑篮球：首次购买普通住房有关契税政策的通知》中明确：其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策，才算堵住政策漏洞。
在本轮调控中重要措施之一是，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。可是，价格多高才算“过高”，上涨多快才叫“过快”，供应怎样才算“紧张”，银行风险又有什么评判标准？再以重庆的“特别房产消费税”为例，其目的主要是遏制高端物业的价格。但具体什么物业才算高端？重庆市市长黄奇帆曾举例称总面积超过200平方米的大户型等三种情况可以视为高端物业，但并未给出具体量化标准。
如果政策不能“精确制导”，不仅会让炒房投机者浑水摸鱼，也可能误伤有正常需求的普通购房者。显然，无论调控措施多么严厉，都不应该增加普通民众的购房负担。
按今年1月初有关部门的规定，对第二套住房的认定标准以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女。如果继续沿袭这种标准，那么，上调二套房贷首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，固然可以严格限制炒房投机行为，但也有可能会“误伤”有改善性住房需求的购房者。
由此可见，税收措施的陆续跟进是遏制房价上涨的题中之意，而调控措施的精确细化则是实行差别化房贷政策的具体体现，那就是提高政策的精确度，精准打击炒房投机者而避免“误伤”普通购房民众。
' />国家楼市新政宣告炒房时代终结2010-04-20自2003年以来，中央出台了多少楼市调控政策，数都数不清了。但历年的调控政策，基本上对市场走势没有起到实质性的效果。这一次仍会如此吗？回答这个问题，首先需要弄清楚推动房价暴涨的原因是什么。如果说前些年房价上涨主要还是有自住型的刚性需求在起作用的话，那么最近的房价走势极大程度是由炒房所导致的。理由很简单，在目前的高房价之下，租金收益和房价早已不成比例，买得起房且用于自住的购房者应该差不多都已经买房了，敢于搏击目前高房价的，大多数是投机客。此外，宽松的银行信贷政策也是炒房盛行的助推器。这是立足于市场本身的两点基本判断。由此反观目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以认为是针对炒房的精确打击行动。
政策效果能否很快显现，取决于三个因素：第一，遏制炒房的政策是否会得到有效执行；第二，中央政府如何判断房价下跌对实体经济可能产生的影响；第三，地方政府是否会有消解性的政策出台。先看第一点，目前的政策是国务院绕过相关部委和地方政策直接出台的一刀切政策，短期内对这些政策的执行是刚性的，银行和地方政府没有回旋的余地；第二，在住房成为一个炒作工具的事实之下，房价下跌，不会对实体经济有太大的实质性影响——中国股市从6124点跌到1664点，产生了所谓“经济崩盘”的后果了吗？只不过是财富的重新分配而已。而房价脱离实体经济持续暴涨，长期内则必定会产生灾难性后果，相信在这一点上，中央政府的判断是清晰的，不会为利益集团种种耸人听闻的言论所左右；第三，地方政府不愿意房价下跌，这会影响地方政府的卖地收入，但地方政府可打的牌并不多，无非是减少土地供应而已，可是被炒家囤积的房源在完成充分换手之前，减少土地供应是不会对市场产生立竿见影的效果的。即便这些政策效果不明显，对中央政府来说，打击炒房还有住房保有税、住房转让的高额所得税、加大土地供应等三类政策工具可供选择。最近政策面频繁传出的消息表明，这些政策有望进入试点阶段。
对于市场上的炒家来说，不应该抱怨目前的政策太过无情。在长期内，市场是有效的，脱离了基本面的房价暴涨态势不可能持续。事实上，尽管前一段时期房地产市场可谓是烈火烹油一般，但地产股的走势在四月初已经开始小幅下调，这表明市场本身已经有自我调整的需求了。这一点，广大的炒家们就没有注意到吗？
' />“史上最猛”房地产新政又面临被“消解”风险2010-04-19二套房首付最低五成、异地购房暂停贷款、地方政府稳定房价不力要究责……国务院近日打出限制炒房的组合拳，再次表明政府“坚决遏制房价过快上涨”的决心。我们在昨日的社论中提出，此番调控的实效如何全看执行力度，从本报记者的调查情况来看，这一担忧并非多虑——楼市调控“上有政策下有对策”的怪圈又开始了新一轮运转。
此前，政策与对策的历次角力过程中，一些地方政府、开发商和银行等利益相关方一次次占了上风。央视节目主持人在新闻节目中把这简化为“是总理说了算，还是总经理说了算”的问题。政策与对策一路拉锯战下来，是房价的不断上涨，地王的屡创新高，房地产业的虹吸效应带来产业泡沫化与经济结构失衡的危险。
政策不应该总被市场中的对策所消解。公众期待的调控组合拳已经拉开架势，而既得利益者自然不愿意缴械投降。过去屡次把调控信号变成涨价集结号的投机者是否能够再次金蝉脱壳？晶报记者的调查显示，被舆论称为“史上最猛”的遏制高房价新政策依然面临被五花八门的对策化解掉的隐忧——针对90平方米的限制，开发商或化整为零，或干脆将超出90平方米的房产慷慨“赠送”给业主；针对家庭二套首付提高的规定，地产中介信心十足地承诺可以将首付比例从5成降回3成等等，这些对策不一而足，目的只有一个，逃避楼市新政的约束。
拿国务院本次重手祭出的信贷控制撒手锏来说，二套房贷首付50%固然严厉，但只要在资产评估的环节大大提高估值，其溢价抵消增加的首付就绰绰有余，甚至，一些胆大的中介、银行、评估机构彼此心照不宣，可以实现零首付乃至负首付。为什么不少“业内人士”不担心新政策影响生意？就因为他们过去玩转“上有政策下有对策”的把戏，早就驾轻就熟，游刃有余。
银行暗中降低首付当然有很大的风险。但是，在银行看来，只要房价不断上涨，溢价评估的风险迟早会得到消化，从这个角度来说，金融机构是高房价的获利者和支持者。但问题是，房价高到一定程度，就必然泡沫化。在国际社会，不少金融机构为他们的短期行为付出了破产的代价，最近美国高盛公司因为导致投资者10亿美元的亏损，遭到欺诈起诉。但是，即使在金融危机爆发后，金融机构的高管根据合约仍然可以获得高额回报，这导致金融机构很难主动去控制风险。要避免这一局面，就需要从政策法律的层面强化对金融机构的责任约束。
为什么投机者、开发商、银行、中介机构每次都能够找到对策？这还得回到调控政策本身去找原因，其中的关键就在于政策极具弹性，大门洞开。本次信贷差异化政策力度空前，但在关键之处却规定，“具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”、“银行可暂停贷款”。一个“可”字，把主动权完全授与了商业银行，也就是说，只要商业银行认为没有风险，上述种种限制购房政策便可不执行。由于银行在信贷中起关键作用，如果对银行的约束缺乏刚性，看似强硬的信贷调控政策也就变成了银样 枪头。这需要引起决策层足够的重视。
' />要下决心牺牲一点短期利益2010-04-19两难选择中的结构调整
“由于当前我国经济是粗放型的经济，只有保持了一定的经济增长速度，企业才能获得高额的利润，国家才能有高增长的财政收入，就业难的问题才能得到缓解。”
中国社会科学院经济学部主任陈佳贵以经济增长速度与效益、就业的关系为例分析指出，比如，2003~2007年，我国经济保持了10％以上的增长速度，企业生产的东西能顺利销售出去，利润大幅增加，投资回报率高，城乡居民就业很高，大家的日子都好过，而在这种皆大欢喜的情况下，要调整经济结构转变经济发展方式既没有压力又缺乏动力。
他认为，除此之外，还面临一系列的两难选择——我国劳动力充足，工资成本低，但企业的研究开发能力弱，特别是新技术、关键技术缺乏，很显然在相当长时期内，我国发展劳动密集型产业比资金技术密集型产业更具有优势。但是我国又是一个大国，为了保持经济的可持续发展，又必须发展资金技术密集型产业，促进产业的升级，在这个问题上我们同样也面临着两难的选择。还有扩大内需和增加出口，发展重工业和节能减排等等方面我们都面临着两难的选择。
如何走出两难境地呢？陈佳贵说，“有所失才能有所得，要想舒舒服服地实现经济结构调整转变经济发展方式是不可能的”。他的结论是:下决心牺牲一点短期发展和短期的利益，来推动经济结构的调整和经济发展方式的转变。他提出的长期目标是，力争到2020年能够实现“五个改变”即:改变劳动者的工资收入在初次分配中偏低、居民收入在国民收入比重中偏低的现象，改变一产不稳、二产不强、三产不足的现状；改变过度依靠投资、出口拉动经济现状；改变企业缺乏核心技术、知名品牌和核心竞争力的现状；改变牺牲环境、浪费资源能源换取经济发展速度和短期效益的现状。达到“三个缩小”和“三个促进”:缩小收入差距、贫富差距，促进社会公平；缩小地区发展差距，促进区域经济社会协调发展；缩小城乡发展差距，促进城乡经济一体化发展。
陈佳贵提出的阶段性目标（即“十二五”期间）是——
在收入分配方面，要制止劳动者的工资收入在初次分配中的比重、居民收入在国民收入中的比重继续下降的趋势，在“十二五”期间比重至少要上升三个点以上。
在产业结构方面，要稳定承包制，鼓励适度规模经营，促进农业产业化发展，加大对“三农”的投入，提高农民素质，稳定农业的生产，一产的比重在“十二五”期间要保持在8％左右。生产服务业，力争在“十二五”末使比重上升到45％左右。力争在“十二五”期间消费投资出口对经济增长贡献分配保持在55％，投资保持在35％左右，出口保持在4％左右。力争在“十二五”期间城乡收入差距控制在3∶1之内。
比较优势遇到的挑战
“一个国家和地区长期建立的劳动力便宜的比较优势很可能难以持续发展，因为劳动力成本在持续变化。”
中国社会科学院经济学部副主任吕政认为，过去30年中国经济的高速增长，特别是中国对外出口贸易的高速增长，主要依靠出口劳动密集型产品，积累了大量的外汇，解决了大量的就业。但是，必须看到中国劳动力成本在不断上升，这种上升是由于中国随着生产力的发展，社会必要劳动费用的上升，因此，劳动力成本低的比较优势将进一步弱化。
他举例说，农民工平均工资拿到手的1200元，加上社保占25％（300元），农民工的平均工资约1500元，这超过了200美元，而像印度、越南等东南亚一些国家支付的平均工资只要100美元，中国劳动力工资成本高于比较落后的发展中国家的一倍。而随着工业的增长和工资水平的上升，劳动力成本还将上升，要看到这样一种趋势。二三百年过去了，东欧至今是欧洲中的发展中国家，东欧国家也是生产劳动密集型产品，东欧的日子也很难过。
他指出，从经济史的角度看，这种比较优势，南欧也好和东欧也好，和西欧工业化国家显然有很大的差距，而这种差距就表明，一个国家和地区长期建立的劳动力便宜的比较优势将很难持续发展。
我们现在既不可能放弃劳动密集型产业，但沿海地区的劳动力成本又在上升，有什么办法解决呢？吕政认为，中国的产业结构调整要避免高不成低不就。还是要以空间来换时间，就是让劳动密集型产业向中部劳动力输出大省转移，加快沿海地区的技术密集型产业的升级，这样来继续保持中国劳动密集型产业的可持续发展。
把做大的蛋糕切好
“调整财政支出结构，大大提高公共服务支出占财政总支出的比重，是政府转型和财政转型最重要的标志，是建立服务型政府和公共财政的最重要内容。”
中国社会科学院学部委员张卓元认为，调整国民收入分配是调整经济结构中非常重要的问题。调整财政支出结构主要是大大增加公共服务的支出，降低经济建设支出占财政支出的比重，着力提高普通老百姓特别是低收入群体的实际收入和消费水平，包括大大提高公共医疗支出，增加教育的投入，提高低保、养老的覆盖面和标准，大力开展和改善就业培训和服务。
他说，过去中国的财政主要是用于经济建设，经济建设的支出占财政支出的比重比较大，挤掉了财政用于公共服务的支出，所以出现政府公共服务严重短缺的现象，而且跟世界上同等发达国家水平比，我们的公共服务支出过低了。由于政府的公共服务支出严重偏低，使得居民要用自己的收入来支付教育、医疗、养老等费用，迫使居民多储蓄、少消费。有统计数字表明，中国人在医疗、教育方面的支出比很多国家的人都大。我们是社会主义国家，我们国家的财政已经明确要向公共财政转型。
那么，用于公共服务支出的财政潜力到底有多大？张卓元指出，最近中央再一次强调要转变经济发展方式，要加快调整经济结构，其中特别是调整收入分配结构，把已经做大的蛋糕切好。他认为，财政增加用于公共服务支出的潜力是很大的，主要有三点:一是上万亿元的政府卖地收入，可以把其中相关的部分用于公共服务支出，用于廉租房建设和其他保障性住房的建设。二是每年上万亿元的国有企业利润，应该把其中30％~50％上交财政，用于改善民生，包括支付对老职工的欠账。现在国有企业上交的利润太低了，有的是5％、10％，还有的是0％，太低了。三是如果能够比较快地征收物业税，可以大大增强基层行政单位发展教育文化事业的能力。
张卓元强调，各级政府不能再把提高GDP增速放在第一位，而应该把向老百姓提供更多更好的服务放在第一位，真正体现人民政府为人民。
' />不要让“炒房客”轻易逃脱市场责罚2010-04-19暂停三套以上房贷，显然是继要求对贷款购买二套房的家庭贷款首付款不得低于50%之后，国务院遏制房价过快上涨、打击投机炒房的又一重拳；纳税证明更是直指“炒房团”和跨地区炒房。严厉的信贷政策，表明房价调整的步伐大大加快，如果开发贷款再收紧的话，房价回归理性是可预期的。据报道，在政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。
事实上，几乎每次楼市发生“地震”，嗅觉灵敏的炒房客都会集中抛盘甚至忍痛折价抛盘。但政策风头一过，炒房客往往又一窝蜂重操旧业，继续哄抬房价。所以，这次楼市炒房客是否真的大撤退还需观察；政策效应持续多久，房价究竟能否回归到位，也需审视。
需要提醒的是，不能错误地认为，炒房客一抛盘，打击炒房的政策就见效了。因为，目前购房人中投资投机的很多，个别抛盘现象，并不表明政策已见效。只有出现大面积炒房客抛盘现象，并且房价回归到合理水平，才能证明调控取得实效。
有关部门还应注意，绝不能让炒房客轻易逃脱市场惩罚。这些在市场兴风作浪的炒房客，哄抬了房价，增加了自住型买房人的负担，提高了政策调控的成本，不能轻易让他们抛盘后拿着暴利轻松脱身。让炒房客付出必要的代价，对他们而言是个教训，对平抑房价也有好处。
普通人买房投资还可容忍，但机构炒房则让人难以接受。据报道，上海有机构一次出售近百套房，单套总价接近千万，总金额高达数亿元。这说明楼市有不少机构炒家兴风作浪，这类炒家对房价哄抬更明显也更可恶。若不严厉惩罚这类炒家，不利于打击投机炒房。
如何惩罚炒房客？我认为可从三方面入手:首先要加快楼市调整步伐，改变土地出让政策、增加保障房供应，促使房价快速下行。房价下行速度越快，炒房客利润越少、“出血”越多，惩罚力度也就越大。
其次，合理引导住房消费，让炒房客抛盘时无人问津或少人问津。合理引导消费的办法是，既要让公众树立正确的住房消费观念，又要改变购房者买涨不买跌的预期。
再者，不能让调控政策再反复。以往经验表明，楼市之所以投机客多，原因之一就在于政策反复。比如说，平抑房价的政策还没有让房价回归到位，政策执行就越来越松，甚至平抑房价的政策还没有退出，救市政策马上又来了。如此，我们将永远赶不走兴风作浪的炒房客。
冯海宁（北京 媒体从业者）
' />房地产调控应有保有压2010-04-19这是迄今为止最严厉的房地产信贷政策。去银行杠杆化将使投资投机性需求得到较明显抑制。中经联盟秘书长陈云峰做过计算，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。“此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。”他认为，房价暂时不会迅速反应，“随着销售量下降，市场会进入博弈期，但开发商目前资金很充足，不会轻易调价，至少3个月后，才可能出现调整端倪。”
此次调控明确提出要增加居住用地供应总量，是一个进步。以往单纯提高保障性住房用地比例并不足以压制房价，反而有可能助推商品房价格上涨。此前一天，国土资源部公布了2010年度住房用地计划，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%，仅保障性住房用地供应量就达到了2.45万公顷。
但如果是在存量基础上增加保障房用地，将事实上减少商品房用地，进一步推高房价。尤其是很多地方的所谓保障房事实上成为公务员低价买房的避风港和腐败窝，更多的保障房供应除了增加腐败和社会不公平之外，并不会对房地产市场平稳带来好处。
因此，我们不能指望通过保障房来实现房价合理回归，尤其是当保障房腐败无法消除甚至愈演愈烈、保障房无法惠及外来流动人口的背景下。
在当前，能够有效抑制房价飙升最立竿见影的办法，就是去银行杠杆化降低投资投机性需求。但在去杠杆化过程中，不应殃及首次置业的住房需求者。对于居民购买第一套住房的行为，不论是否超出90平方米，都仍然应该坚持以前利率七折优惠和首付20%。因为市场的户型供应未必跟政策相匹配，同时也以此引导自住需求者及时入市，不要对房价大幅度下跌抱有幻想，从而错失购房时机。
长期看，流动性过剩、中国方兴未艾的城市化尤其是大城市化、提前预支未来的银行按揭制度都将使房价长期呈上涨趋势，这是支撑房价上涨的 “三驾马车”。而政策调控的目的，只是为了防止房价在短期内过度上涨或下跌，并不可能从根本上改变房价长期看涨的事实。
因此，政策应该清晰明确，不要给自住性需求者过高的房价下跌预期，引导他们看准合理的政策时机，及时入市。 童大焕
' />停发三套房贷款应当成为刚性政策2010-04-19打蛇打七寸，同二套房首付七成的政策一样，暂停发放购买第三套及以上住房贷款的政策，都是找准高房价的要害击出的狠招。虎扑篮球：高房价，总是有人拿需求旺盛说事，认为中国人多，因此对商品房的需求旺盛，是造成高房价的主因。我也不否认目前房地产市场需求旺盛，但这都是“虚火”。事实上，目前楼市这么高的价格，已经把真正的需求给抑制下去了，市场经济的常识告诉我们，如果衣服的价格卖到一万元一件，人们对衣服的需要就会丧失，会去选择穿树皮树叶，或者索性光屁股乱跑。那么这么高的楼价，谁在买房呢？绝不是丈母娘和女婿之类的普通消费者，而是炒楼投机者。正是炒楼者类似击鼓传花的游戏，把楼价从一个高峰推到另外一个高峰。
中央政府出台的这一系列政策，就是为了遏制炒楼投机，遏制楼市中泡沫化的需求，从而达到降低楼价的目的。这些政策实施，必然会导致投机者的资金链紧张甚至断裂，迫使他们或是抛售囤积房源，或是减少乃至中止投机活动，无论如何，都会造成房价的下跌。
现在我们担心的是，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，仅是中央政府的一个指导性意见，并非对地方政府的硬性要求，各地方政府是否执行，还存在疑问。前两天，广州市一个副市长还放言广州不是楼价太高的城市。出于众所周知利益的考量，在楼价是否太高、上涨是否过快的问题上，地方政府似乎与公众之间难以达成共识。那么中央政府的这个意见，也就可能会因为地方政府自我判断房价并不高而被束之高搁。
由此看来，中央政府虎扑篮球：停发三套房贷款的意见应该有进一步修正的必要，由意见变成政策，暂停变成停止，督促各地方政府必须执行。只有这样，这个措施才能和之前出台的一系列遏制房价的政策一起形成组合拳，对准高楼价频频出击，达到调控楼市的效果。
而且这一系列政策不应是权宜之计，遏制投机性炒楼、遏制楼价过高，应该是政府一个长期的、基本的姿态。这是基于我国地少人多，土地资源稀缺这一基本国情，政府应有的基本立场。稀缺的土地资源，政府应当用于实现“居者有其屋”的责任，而不是放任自流，让土地成为少数人发财的工具。
周云
' />“增加住房有效供给”应成房市新政重心2010-04-19面对日益疯狂的房价，中央政府再出“重拳”。4月14日出台的房市新政被称为“四猛招”:一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。基于“四猛招”细化的《国务院虎扑篮球：坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已于4月17日公布。与以往房市调控政策相比，此次新政从需求、供给、监管等多个层面入手，可见中央政府对遏制房价过快上涨决心之大，力度之强。
房市新政的重心是“调控房产需求”，具体措施是房贷新政:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。政策背后隐含的逻辑是，房价上涨是需求推动的结果，把房产需求控制在合理范围之内，房价自然会应声而落。理想与现实总是有一段距离，现有政策对房产需求的影响到底如何？
房产需求可粗略分为自住性（包括改善型）需求与投资性（包括投机性）需求。对于投资性（包括投机性）需求，由于这类人掌握大批资金且多全款购房，所以，提高首付和利率对他们不会有直接影响。正如温州炒房团领军人物吴昊所言，“其实并没有影响”。但是，由于对房价未来走势以及套利空间判断的不确定增加，短期内房产的投资性需求将会有所减少。
自住性（包括改善型）需求是房产需求的主体。由于人口结构造成的家庭分裂速度加速、城市化率进入高增长期、收入水平提高使消费欲望上升、改善型需求增长等诸多原因，房产需求具有“刚性”且呈不断增长之势。另一方面，房贷新政将使购房成本进一步增加。以贷款100万元、期限20年、等额本息还款方式计算，月还款利息成本将增加1332元，总的利息成本将增加近32万元。可以预见，在需求不断增长而购房成本增加的合力作用下，自住性购房将发生结构性变化:户型需求重点由大变小。与之对应，中小户型商品房由于需求量激增，房价将会进一步上涨，而大户型商品房价将保持相对稳定或有所回落。考虑到中小户型商品房原本就是自主性购房的需求重点，所以，房贷新政将使更多的人难圆住房梦。
普通百姓一般不会像专业学者那样思考。铺天盖地的房市新政宣传以及乐观预期，将使更多的人推迟购房计划，加之投资需求短期内的回落，房市新政对市场的直接影响将是观望性需求增大，短期内房产市场甚至会有所“降温”。但是，倘若据此认为房市新政取得了胜利，则未免有点过于乐观。
目前看来，房市调控政策的重心理应放在“增加住房有效供给”之上。虽然“四猛招”是一个“组合拳”，供给以及市场监管都已在政策名单之列，但是，相较于房贷新政而言，还是缺乏具体、明确，更具可操作性以及“立竿见影”的实施细则。比如，取消商品房预售制度，提高房地产企业自有资金比例等。倘若这些政策出台，开发商“捂盘惜售”，“哄抬房价”等行为必将大为减少。因为，尽快回笼资金将成为它们生存策略的首选。同时，随着房价回落，盈利空间缩小，投资性需求也将随之降低。
' />“新国10条” 没有最严厉只有更严厉2010-04-19国务院针对房地产市场再出重拳，17日下发《通知》要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
如果说3天前国务院出台的“新国四条”楼市调控政策，是条条都击中要害的空前严厉、精准打击的话，那么此番接踵而出的“暂停三套房贷”等10条措施，无疑可以说是在进一步细化深入的基础上“招招见血”——直接挑开了“炒房和投机性购房”盛行之下楼市泡沫化的脓疮。这表明，对于危机深重的楼市，政策调控没有最严厉，只有更严厉。
此前“新国四条”对三套房贷的表述是“贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高”，现在，则进一步明确“可暂停贷款”，个中调控的力度、针对性和彻底性显然被大大提升，对“炒房和投机性购房”的态度也更为坚决、鲜明。毫无疑问，如果说“二套房”还确实具有某种“改善性需求”的性质的话，那么，“三套房”则完全可以直接归类为“炒房和投机性购房”。
同样，“非本地居民暂停发放购买住房贷款”的针对性和严厉性，也十分显著。众所周知，目前在许多城市尤其是楼市火爆的大城市，蜂拥而入的跨地域外地炒房团，都是抬高当地楼价的重要力量。统计显示，许多城市的外地人购房比例都已超过50%，甚至更高。如2009年北京的二手房购买人群中，外地人购买的比例占整个市场的62%，第一次超过了6成。
此外，“在一定时期内限定购房套数”，也具有极强的、釜底抽薪式的抑制“炒房和投机性购房”效果。我们知道，长期以来，在许多楼市热点地区，一些财大气粗的炒房客，一次购买十几套乃至几十套房子的事情并不罕见，而且，他们常常还是全款购买，并不十分依赖房贷按揭。这种背景下，制定一个兜底性的限购套数，无疑有利于实现对炒房投机打击的全覆盖。
短短三天之内，国务院连续密集出台日趋严厉的调控政策，从积极的角度看，无疑见证了中央政府“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”的决心和魄力。但另一方面看，它事实上也从一个侧面再次印证了目前我国房地产市场病相及其严重程度——炒房和投机支配下泡沫泛滥的楼市，对民生福祉的侵害剥夺，已到了不“痛下杀手”而难以收拾的地步。
“沉疴需猛药”，“猛药”只能救一时之急。就楼市健康的长远维护而言，一方面要“增加土地供应”、“加快保障性住房建设”，另一方面则要打破高度封闭垄断化的土地管理制度以及对土地、房地产市场过度依赖的地方财政制度、政绩评价制度，等等。
□特约评论员 若夷
' />房市斗牛舞，新一轮利益调整2010-04-1917日国务院再次发出通知，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。18日媒体报道，《房地产税暂行条例》近期将公布，上海、重庆成首批试点。
如果说去年12月出台的“国四条”，和其后的“国十一条”是一剂长效药，旨在通过土地供给、保障房建设、税费手段辩证施治，着眼房地产业长远健康发展的话，此次出台的“新国四条”则是一剂猛药，是直接针对高房价的精准打击，表明中央已经下定决心，让一再挑战政策底线的开发商和投机者“敬酒不吃吃罚酒”。
几天前的美国《华尔街日报》刊文称，开发商和某些地方政府在倒逼中央出手。这一说法有点道理。经济危机大病初愈，出于呵护经济复苏，对房地产中央采取了“保守治疗”，希望房地产扮演经济增长的火车头，同时也要在健康的轨道上行驶。可是，上周四最新出炉的数据显示，今年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，涨幅创历史新高；与此同时，一季度房地产开发投资6594亿元，增长35.1%，比上年同期加快31个百分点。
这很像一出热舞。房地产市场和政策调控就是两个舞者，你进我退，你退我进。政策稍稍脚步松动，投机者迫不及待得寸进尺，呵护成了软弱的笑柄，调控的尊严在疯狂的房价面前被肆意嘲弄。公众揶揄，房价总理说了不算，总经理说了算。前两天，北京一楼盘一晚上涨了四千，引来千名购房者抗议。华尔街日报撰文称，房产调控事关政府信誉风险，三月会是中国炒房客的最后狂欢吗？
西湖歌舞几时休？面对房价疯牛，看来要改跳斗牛舞。经济学家华生近日演讲称，有多套房的人，有奢华住房的人很多，这都会涉及到一大堆利益关系的调整。“新国四条”的字面意思是打压多套房投机者，深层的内涵则是奏响了新一轮利益关系调整的新序曲。
中央政府是政策的领舞者，现在要看地方政府能否尽快清理越权政策，不能带着利益镣铐来舞蹈，而是要做不折不扣踏准节拍的伴舞者。
' />“10号文”努力让房产投机“没机会”2010-04-18相对于之前的调控措施，10号文在战略级别上的严厉体现在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；二是首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这或许意味着，维护房价稳定已被纳入官员考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
从10号文打击的重点对象看，如果说在新“国四条”里，打击的对象还不是很明确的话，则在10号文里，差别化的信贷和税收政策的指向则基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为了。也就是说，管理层认为，近期房价的逆势上涨的罪魁祸首是各种名义的炒房行为，政策的打击重点亦指向此种行为：首先：信贷政策的严厉程度可谓空前，在重申二套房贷的首付最少50%，第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高的基本要求之外，特别要求，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，对炒房行为发出国内的“限外令”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。很显然，这是对一些民间炒房团的炒房行为信贷上禁止，同时，授权地方可以采取任何“禁买”的行为；第三，税收政策更加明确，所谓“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，则完全可以在暴利税，消费税和房产税里选择，而要求严格“土地增值税”的征收则显然是针对一些房地产开发企业的炒地皮行为。
10号文特别提出要调整住房的供应结构。按照10号文的设计，未来的住房供应结构应该由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房构成，而保障性住房和小户型商品房应该占70%以上。很显然，这是一个革命性的举措，也是一个与我国土地稀缺，人口众多的国情吻合的举措，这一方面意味着大量的土地资源的节约，另一方面意味着高端商品房市场仅仅占全部房地产供应的30%，大量的住房将通过保障性住房和低价的小户型商品房构成，这种结构，既可以抑制住房的过度和超前消费，又可以在总体上平抑房价。但10号文并未为这个革命性的举措给予更多的制度支持和执行力度，仅仅用一个软性的条款来约束：城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。这种力度并不能有力确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
考虑到中国高房价的症结之复杂，10号文未来的执行肯定存在一定的变数，但只要中央有决心加以解决，从来都不缺乏“弹药”，如果高房价仍然无视新政策的存在，演绎“最后的疯狂”，则征收暴利税等更为严厉的调控措施可能会源源不断地出台，房价回归理性的时间就在不远。
' />房贷政策切忌“高高举起轻轻落下”2010-04-17其中最为引起关注的是信贷政策，即“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。其中，第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，格外受关注。
以笔者看，这是抑制投资投机的一记重拳。
中国楼市这匹脱缰野马之所以狂奔不羁，投资投机性购房功劳不小。中国住房空置率有些城市竟然达到70%，而一般认为空置率大于10%就是一个相当严重的数据；中国住房租价比（出租价格(一年)/房价），已经低于4.5%的国际通用标准；投资投机性购房占比已经超过三成以上——— 这三大指标，已经证明中国房地产市场泡沫之大，风险之大，问题之严重。
这样一个恶性循环必须引起重视：在开发商、部分专家官员的忽悠下，在投资投机需求泛滥影响下，住房价格出现非理性上涨，引发百姓恐慌性购房，百姓恐慌性购房又推动价格继续暴涨。
因此，解决当前中国楼市的严重问题必须抓两手：一手抓保障性住房建设。尽快解决低收入者的住房困难，同时，通过大力发展保障性住房分流一部分商品房购买力，减轻对住房市场以及价格上涨的压力;一手抓抑制投资投机购房。如果把以赢利为目的的炒房遏制住，楼市风险乃至经济金融风险就会消失。同时，投机投资得到了遏制，高房价降下来，一部分中低收入者能够买得起房了，也减轻了保障性住房需求压力，缓解了夹心层对政府解决住房问题的强烈诉求。
当前，抑制畸高房价，消除楼市导致的经济金融风险，必须对投资投机出重拳。而抑制投资投机最为有效的两把利剑是税收和信贷。这段时间，面对疯狂到极点的中国房市，专家学者纷纷呼吁出台住房消费税，要求加大利用信贷手段抑制投资投机的力度。因此，国务院常务会议决定将第二套住房贷款首付比例提高到不低于50%和明确利率不得低于基准利率的1.1倍，绝对是一记重拳。
笔者着重强调两点：一是房贷政策重拳关键在于落实。切忌落实中大打折扣；切忌重拳高高举起轻轻落下；切忌中央给了铁拳重拳，地方以及商业银行当作棉花拳。这方面，我们曾经有过教训，决不能轻估了落实的难度。商业银行的利益驱使，地方政府的政绩作怪，是楼市调控重拳落实难的最大阻力。
二是期待税收重拳尽快出台。在税收上，至今还没有恢复到2007年调控政策的水平。应通过征收高档住房消费税等手段，抑制投机投资行为，要加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
□余丰慧
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