“香港的房地产是无价的，”当地一名炒房老手告诉我， “这就像一个宋朝花瓶或毕加索的画，内地有13亿人等着收藏它们，你说标什么价好呢？”

内地人提着成袋的现金到香港买楼，这样耸人听闻的故事在香港时有耳闻，但支持这个城市泡沫的真正原因是债务。这是老生常谈了。相比其经济增速，香港的债务上升速度是前者的三倍。事实上，香港私人部门的杠杆率甚至比1997年更高。经过1997年的崩盘，还能在这么短的时间内把杠杆率拉的如此之高，这也算是香港特色。

香港金融业完全不负责任的行为助长了泡沫。普通的按揭贷款与香港银行同业拆息挂钩，还不到1％。只要利率提高至3％，许多借款人就会陷入麻烦。难道这样的金融产品比美国的次级抵押贷款要强？香港政府如何能容忍这样的金融产品？一旦泡沫破裂，香港政府又将被迫通过限制供应来支撑楼价。每经过一轮这样的周期，香港经济就会变得更小。

另一方面，内地城市则在不断追求规模最大化。目前的楼市泡沫为地方政府提供了融资，让其最大化地促进发展。当泡沫破裂，它们会任由房价下跌，吸引新的资金接盘。

相反，每经过一轮周期，内地城市就变得更大。广州和深圳的人口都将超过2000万。北京和上海会是前者的两倍。香港的人口仅700万，要在中国的超级大城市中脱颖而出何其难矣。