高房价的形成机制是什么2009-07-31国土资源部公布了全国620个调查项目的数据，其中北京的21个项目中，地价占房价的最高比例为51.36%，最低为14.33%，平均为25%。全国地价占房价的比例平均为23.2%。言外之意是，高房价是房地产开发商制造的，是其疯狂追逐利润的产物。
参加这620个房地产项目土地成本调查的中国地质勘测规划院地价所将这一意思说得明明白白：开发商的建安成本、管理成本、销售成本最高不会超过30%，加之税费成本10%和平均土地成本23.2%，开发商最终的直接利润应该在40%左右，即便算上增值税，流向政府的也不会超过40%。所以，房价之所以高，完全是因为开发商心太黑。
开发商却不同意这种说法。积极充当房地产开发商代言人的任志强一直强调，房地产开发商其实是在为政府打工。全国工商联房地产商会调查显示，地价房价比高达58.2%，认为地价推高了房价。郑州一位开发商则通过央视公开了一份房地产成本清单：楼面地价占到售价的40%，建安成本占30%。该开发商特别强调，各级行政部门的税费占房价的20%，收费项目至少30项，且存在重复征收、变相征收现象。结论是：房价之所以高，主要是因为政府太贪钱。
说实在话，一个行业与政府如此公开地以数据论证对方对一件大家都觉得不那么好的事情的责任，还是很新鲜的，也是一件好事。也许，随着这场数据战逐渐升级，人们当能对房地产行业的政-商关系现状有更清楚的认识。
不过，要弄清谁对高房价承担责任，其实用不着如此大动干戈。事实上，双方如此引用数据，说明双方都没有理解经济行为的内在逻辑，没有理解价格的形成机制。开发商大谈地价数据，隐含了这样一个预设：房价是由生产它的成本(这其中很重要的一部分是地价)决定的。政府揭露开发商的利润率数据隐含了这样的预设：利润可以决定房价，开发商可以随心所欲地获取高利润。
经济学的基本原理不支持这两个预设。首先，应当假定，市场活动的各方主体都具有正常理性，具体地说，购房者不是傻子，怎么可能无缘无故地让开发商赚取高利润率？其次，价格也不可能由成本来决定。如果是这样的话，那采购了价格最高原料的最傻的采购经理，岂不是可以为企业带来最大利润？
要弄清高房价的责任，需要了解价格的形成机制。简单地说，一栋房屋的价格既不完全是由生产成本决定的，也不完全是由供需决定的。从某种程度上说，在一个竞争性市场上，价格决定供需，价格也决定成本。当然，更准确地说，价格是由交易双方虎扑篮球：市场情势的预期所决定的。
最近的局面有助于我们理解这一经济学原理。今年初，房屋市场恢复繁荣，房价开始回升。开发商购买土地的欲望陡然提高，土地价格攀升，各地不断出现“地王”。从这里看得很清楚，先有高房价，然后有了高地价。当然，反过来，高地价又给开发商发出一个明确的信号：房屋的价格将会上涨，准备售房的开发商于是继续提高房屋的价格。高地价也给购房者发出强烈的信号：以后的房价还要上涨，现在赶紧买吧。即便开发商已提高了价格，购买人也疯狂入市，甚至形成抢购的局面，开发商因此获得高额利润率，但购房者也觉得自己赚了，因为以后房价还会涨。此后开盘的开发商就会再次提高价格，地价又会再度上涨。开发商、购房人、地方政府共同推动形成了房价、地价轮番上涨的格局。
因此，高房价的根源就是最初导致高房价的因素。通过本轮价格上涨，可以十分清楚地看到一个关键因素：宽松的货币政策。任何时候，房屋市场的繁荣、尤其是畸形繁荣，都离不开过于宽松的货币政策之助。大量货币流入经济体，必然首先流入房屋市场。
不过，房价涨到畸形的程度，且房地产市场成为第一个复苏的市场，还有另一个制度性因素：土地垄断。地方政府垄断着商品房的土地供应，因而，对于房价下调的任何迹象都会尽力阻止，对于房价上涨的任何迹象都表示欢迎，且倾向于放任而不采取任何抑制措施，因为房价上涨将推高地价，而地方政府将从中获益。
所以，归咎高房价的责任：首先，宽松的货币政策推动房价进入上涨周期，而地方政府对此倾向于不作为，甚至推波助澜，尽可能延长房价上涨周期。这样，在绝大部分时间，房价都在上涨，而且是畸形地上涨。唯一的问题是：这个世界上真的存在永远畸形上涨的资产吗？
(作者系北京学者)
' />消费者不妨与房产商合谋一下2009-07-28我认为，主要是因为房价反映的是一连串相互关联的博弈，并且在房价问题上博弈者众多，各方对待房价态度不一，所以令房价问题变得相当复杂。
在房价博弈中，至少有三大类博弈者，分别是政府、开发商和消费者。姑且不论中央政府与地方政府对待房价的不同态度，也不论大开发商和小开发商对市场的不同影响力，单就政府和开发商两个整体来说，到底是谁推高了房价呢？答案是兼而有之。
2008年，全国工商联房地产商会曾就全国九城市“房地产企业的开发费用”进行调查。结果显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。这呼应了早先不少学者质疑的地价推高房价论。
而国土资源部日前公布的房地产项目用地地价专项调查结果显示，全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%。这似乎能消除对政府垄断土地进而推高房价的部分质疑。但国土资源部的调查结果依旧不能推翻“政府垄断土地从而推高房价”的结论。因为在不同地方，政府的议价能力不同，而争议比较多的往往是大城市的房价。在国土资源部此次调查的北京21个房地产项目中，地价占房价比例最高为51.36%，地价占开发成本的比例更高。
国土资源部实际上是要将推高房价的焦点从政府身上转移，但这种做法可能不会成功。央视《经济半小时》近日报道说，郑州市一家房地产开发商最近公布的数据显示，政府税费在房地产开发成本中所占的比例为20%。当然这只是一个地方数据。而据全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌称，各种税费，例如氡气检测费或者环保费、蓝图审查费、配套费、土地增值税、所得税、营业税，这些费用加起来，占整个成本的60%。
这表明，政府税费在房产开发成本中所占比例高是一个事实。退一步说，即便如国土资源部所说的那样，地价占房价平均比例为23.2%，但加上政府税费之后，则可能会接近甚至超过房价的一半。因为土地一级市场由政府垄断，如此一来，政府费用，也就是地价加上政府税费，就在房价中占据了很大一块。
政府和开发商毫无疑问都是推高房价的主角，无非是在不同的时期，推动的程度不同。照目前披露的信息，有理由认为，政府才是推高房价的最主要因素。其实也不难理解，因为政府从推高房价中获益良多。虽然房价上涨，个别地方政府会遭受舆论上的压力，但只要不在征地过程中出现大规模群体性事件，并且从房价上涨过程中获得的收益超过其付出的成本，那么它就有动力来推动房价进一步上涨。
对于消费者而言，他们当然希望，在政府与开发商相互质疑和卸责的过程中，他们能对房地产市场有更清楚的了解，以降低相对于房产商来讲对有关信息了解的不对称程度，这样也能更加放心购房。
但问题在于，购房自住者和买房投资者对房价的期望是截然相反的。前者当然希望房价下跌，越便宜越好，这样自己可以少付钱；但对后者来说，房价下跌却可能致其利益受损，因此当然希望房价能够上涨，以便从购房投资中获益。
很难说哪一种消费者的愿望是更加高尚的。但在社会财富分配的方式并不公正的情况下，那些不希望房价跌的人，总会被部分想买房而缺钱的人斥责为“良心坏了”。然而，如果一个人是靠辛苦劳动合法获益，且在之前房价较低的时候购房投资，进而现在成为房产所有者，那么他希望房价上涨又有什么问题呢？与此相似，合法经营的开发商希望房价高一点，自己利润多一点，也是正常不过的事情。
取消福利分房以来，房地产市场的改革步子走得算是比较快，开发商之间的竞争也非常激烈。整体而言，房市的市场机制运行是不错的。这就是说，对于房子，就是出价高者得。因此那些有购房欲望但没有支付能力的人一边骂开发商黑心，一边指望其降价，这是行不通的。
严格来说，开发商总是要寻求利润最大化的。当消费者和开发商都被政府政策束缚的时候，较好的做法并不是两者之间相互指责，而应联合起来进一步推动政府公开有关信息，监督其不能既当裁判又上场踢球，这才有利于市场健康发展。
(作者系上海金融与法律研究院研究员)
' />地价房价比背后还有哪些未明的真相2009-07-28从国土部公布的数据看，平均23.2%的地价房价比确实不高，地价确实并非房价的最重要组成部分，但如果仅凭公布的这些数据就匆忙下结论称，房价快速上涨与地价无关，则有不妥。
实际上，房价可以按照构成因素划分为静态构成部分和动态构成部分。一般而言，房价由七个部分组成，即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润等。其中，前期费用、政府税费、建安工程费、管理成本和销售费用占房价的比重是相对固定的。这就是所谓的静态构成部分，在一个城市区域内，这几部分占房价的比例相对固定，也相对透明。地价则根据区位的不同、市场供求关系不同而差别很大，开发商利润也受供求关系影响较大。
把房价分解成动态构成部分和静态构成部分，就会更容易看清地价变化对房价变化的影响。除非社会生产效率普遍提高，静态构成部分不会发生大的变化。因此，虽然静态部分占房价的比重较大，甚至会大于地价，但其对房价的变化却影响不大。打个不太恰当的比喻，头发的生长源于发根的增生，而非已经长出的头发。
地价由于受供求关系影响，特别是在土地“招拍挂”制度下，稀缺地块往往会造就高地价。在“地王”上造的房子，其销售价格肯定不会比楼板价低，而是楼板价加上静态构成部分，再加上开发商利润。这是地价推高房价的最基本的逻辑。拿最近上海赵巷10号地为例，金地拿地的成本是楼板价14500元/平方米，紧挨此地的龙湖滟澜山项目公寓销售价格为18000元/平方米，试想金地造好房子后会以18000元/平方米的价格卖吗？
由此也可以引出，在区域内，某一地块价格上去后，临近的楼盘和未开发地块的价值随之也会提升，这就是土地价格的示范效应。虽然此前出让的土地，地价房价比较低。而地方政府也会受益于地价上涨。因为，即便项目开发已经完成，房地产企业缴纳的营业税、契税等也会相应提高。未开发地块在转让时也会按照新的地价水平进行“招拍挂”。因此，推高地价使得政府的收益增长，也使得后来土地价格这一动态构成部分在房价中的占比上升，从而客观推高房价。
再看一下国土部发布的620个有效案例的地价房价比，数据本身没有可质疑之处，这些数据基本都是公开的，国土部相关研究部门只是花了功夫做了调研和收集。但这些项目大部分集中在二三线城市。众所周知，房地产业是带有明显的区域化色彩的，公布区域详细数据比公布所谓全国整体平均数据更有意义。虽然这个表格中罗列的项目很多，但反映北京、上海、广州、深圳的土地项目的并不多，而实际上社会上讨论的“地王”频发、地价房价矛盾恰恰是集中在上述的一线地区。
再者，国土部公布的地价房价比反映的是静态的地价水平，而忽略了地价的变化对房价变化的影响。不要忘了，稻草虽轻，也可以压倒骆驼。在国土部的数据中，地价房价比平均水平虽然为23.2%，但地价是房价重要的动态构成部分，对房价的变动是有着直接影响的，这是国土部没有说出来也不情愿说出来的真相。
(作者系上海易居(易居博客)房地产研究院高级研究员)
' />虎扑篮球：房价成本为何越辩越晕2009-07-28与之同时，郑州一位开发商通过央视公开了一份房地产成本清单，清单显示各级行政部门的税费占房价的20%，收费项目至少30项，且存在重复征收、变相征收现象。依此计算，平均售价5000元/平米的楼盘，总成本达到5048.66元/平米，开发商为牟取暴利则只能“超载”开发，突破国家规定的居住区容积率。
政府部门、有关专家、开发商以及代表开发商利益的相关组织，虎扑篮球：房价成本的辩论越来越激烈。公
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