“按市场价补偿”才可能是公平补偿2009-12-30“倾向于按市场价格补偿”，法制办的这个“倾向”显然是一个很好的“倾向”，不仅相当合情合理，也契合有关法律的规定和精神。依据《物权法》第42条，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”——— 既然征收拆迁他人房屋、住宅，“应当保障被征收人的居住条件”，那么，“按市场价补偿”显然就是必须的，这正像曹康泰所说的：“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新的房子”。
这实际上也就是说，只有“按市场价补偿”，才可能是公平的补偿。我们知道，按照市场经济的基本原理，所谓“市场价”，其实并不是一种凌空蹈虚之物，而是建立在一系列以公平公正为核心的基本市场原则之上，并由此逐步形成的，比如基于平等自愿的等价交换原则、基于自由选择的竞争原则等。这就意味着，“市场价”是等价交换、自由选择的产物和结果。如果市场交易的主体、买卖双方之间，权利完全不对称，没有平等自愿可自由选择的议价权，或者可以强买、或者可以强卖，那么也就无所谓“市场价”，而只能是“垄断价”、“勒索价”了。
正是鉴于“市场价”的上述原理以及征收拆迁的特殊交易性质，在这里，我们需要充分意识到，“按市场价补偿”之于“公平补偿”，其实只是提供了一种可能性，而非必然性。因为很明显，在征收拆迁过程中，征收人与被征收人之间，其地位和处境实际上具有一种天然的不对等性——— 一方是强势的地方政府，一方则是弱势的普通公民，更重要的是，对于双方的这种征收交易，被征收人实际上也是没有多少自由选择的余地——— 一旦征收的“公共利益”成立，被征收者只能选择接受征收。
所以，为了避免这种潜在的被征收人权益损失、矫正征收双方之间的权利不平衡，确保“公平补偿”不仅可能而且必然。笔者以为，在新的征收条例中，不仅要将“按市场价格补偿”由悬而未决的“倾向”变为明确无疑的“方向”，而且应进一步确定一个对被征收人更为有利的“市场价”的具体内涵和测算标准。比如，考虑到房屋征收对于被征收人造成的损失并不止于房屋本身，还有寻找购买新房、改变生活环境等过程中必然形成的其他支出，“市场价格”也应将这些支出尽可能包含进来，合并计算；再如，考虑到房屋“市场价”本身随时间等因素而产生的变动性、不完全确定性，那么，为有效维护被拆迁人利益，不妨为“市场价”制定一个适当的溢价水平。
' />拆迁补偿需要什么样的市场价2009-12-30国务院法制办主任曹康泰日前表示，目前法制办正在就征收条例草案征求地方意见，并还将请被拆迁人表达意见，草案修改完善后，将会尽快公开征求公众意见。曹康泰表示，法制办倾向于按市场价格补偿，“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新的房子”。
拆迁如何给当事人补偿，是征收条例草案所要关注的三大问题之一。眼下法制办表示出了按市场价补偿的倾向，是否意味着征收条例一定就会采纳，目前还不得而知。但既然公众都希望按市场价补偿，草案在征求意见时就应该予以充分考虑。
现行的拆迁条例规定，拆迁货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由各地制定。而各地在制定补偿标准时也是各不相同，有的是以住宅平均交易价格为准，有的是选取几个可比实例，再结合区域因素、交易情况综合评估，有的则给出一个具体的补偿参考指导价。然而，由于房价总是处在一个变动过程中，特别是在房价泡沫越吹越大的今天，这些补偿标准就很难真实反映房价的变动。以一个相对僵化的条文规定来指导拆迁补偿，难免不产生纠纷。
再者，现行的房价评估机构，虽然规定要由拆迁人和被拆迁人共同选定，但很多时候被拆迁人并不能话事，有的干脆是由开发商自行选定。这些房地产评估机构在评估房价时，能否保持公平也很难说。
因而征收条例必须厘清这些规定所产生的偏差所在，进而以一个合理的市场机制，为拆迁补偿给出理性的界定，既能满足各方的利益需求，又能保护公民的物权。按市场价补偿应当说是一个公平的选择。其实，商品房的拆迁本就应遵循商品的交易准则，以市场行情为准进行等价交换。
然而，即便是按市场价补偿，具体到操作层面，也会面临着一系列问题。首先，市场价如何界定？同一个城市，不同的区域，甚至是这个月和上个月相比，房价相差千余元的情况也不少见。江苏省委书记前天在评价江苏省房价时就曾感叹，有的地方两个月内房价竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、楼层不同，价格也有所区别。如何确保补偿价按最新的市场行情评估，本身就是个难题。因而，简单地说按市场价补偿恐怕并不能解决问题，而应细化到有一个可操作的、且能平衡各方利益的具体措施。
其次，倘若市场补偿价的平等协商不能解决问题，被拆迁人坚守土地的增值前景，不肯以眼前的市场价搬迁，出现了“钉子户”，又该怎么办？像北京市一拆迁户就提出每平方米超过20万元的拆迁补偿要求。既要保障被拆迁人的物权，又不能让其漫天要价，从而影响其他被拆迁人的利益，新条例也应有所应对的举措。
拆迁按市场价补偿已成社会共识，但具体到操作细节上，还有很多争议待解。眼下征收条例草案正在征求地方意见，待修改后再征求公众意见。建议届时将市场补偿价如何确定、评估机构如何确保公平、如何防止漫天要价等细则也一齐公布，让拆迁人、被拆迁人和地方政府的利益都能得到充分博弈。
' />拆迁补偿要警惕“伪市场价”2009-12-30拆迁按市场价格补偿，这基本成了一个社会共识。不仅国务院法制办倾向于按市场价格补偿，而且专家、媒体、被拆迁人等也盼望着按市场价补偿。的确，在没有其他办法有效化解拆迁补偿矛盾的情况下，按市场价补偿就成了唯一选择。更何况，绝大多数商品（如房子）都按市场价格交易，拆迁补偿当然也要走市场价，否则，被拆迁人不但买不起新房子，更谈不上其他生活保障。
其实，在征收条例考虑拆迁按市场价格补偿之前，个别地方已走在了前头。例如，今年北京西长安街拆迁工程，首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到30706元／平方米；从今年6月15日起，北京市对拆迁户的补偿标准将参照同地段的市场价格。从某种意义上来说，北京在为征收条例探路。舆论对此做法普遍有高度评价。
尽管舆论齐声高呼，拆迁按市场价补偿是公平选择、符合民意、彰显行政理性，国务院法制办也倾向于按市场价格补偿，但参与研讨拆迁条例的五名北大教授之一的钱明星教授表示，“按市场价补偿”写入拆迁条例有难度。可见，“按市场价补偿”最终是否能写进征收条例还是未知数，主要阻力应该在地方政府。
我不反对拆迁按市场价补偿，但我以为舆论不能过度迷信于市场价。这是因为，我们在拆迁补偿方面的市场机制还没有形成，市场规则还没有建立，市场主体之间的地位不平等，无疑就很难达成公平的市场价格，不排除出现“伪市场价”的可能。因此，我认为在把“按市场价补偿”写进法律的同时，亟须建立健全拆迁补偿方面的市场机制，以应对新的拆迁补偿矛盾。
只有市场机制健全了，才能达成公平的市场价格。无论是拆迁人还是被拆迁人，都需要公平机制。从拆迁人的角度看，如果没有公平机制做保障，拆迁人就难以承受天价的补偿要求。例如，北京一户居民今年6月就提出现金加房屋折合每平方米超过20万元的拆迁补偿要求。由于土地的不可移动性，拆迁人有时没有充分的土地选择，天价补偿要求就有可能损害公共利益。
没有公平的市场机制，被拆迁人的利益同样缺乏保障。据相关报道，征收条例拟规定“政府为拆迁主体”。显而易见，政府是最强势的拆迁人，是垄断拆迁的拆迁人。如果市场主体之间的强势集团利用垄断组织地位，随意压抑或者剥夺分散的弱势群体的谈判权，这显然无法达成公平的市场价格。也就是说，强势一方出价，弱势一方必须接受强势一方的出价，这就出现了不公平的交易价格。
既然要“按市场价补偿”，就涉及市场价格由谁来评估、参考标准有哪些等一系列问题，这中间也有可能隐藏着不公平不合理的因素。我们必须警惕。
所谓“伪市场价”，就是价格脱离了价值，出现了伪评估或者人为的定价。比如说，今天的房价由于人为因素而充满了泡沫背离了价值基础。同样，拆迁补偿价格由于拆迁人或者被拆迁人的原因，也有可能背离真正价值。因此，建立一套完善的拆迁补偿方面的市场机制，是眼下最需要做的准备，既不能让拆迁市场被政府垄断，也不能让被拆迁人脱离实际要求天价补偿。如何建立健全拆迁补偿方面的市场机制，不仅是政府的责任，更需要公众的智慧，民意的支持。
' />拆迁变法：请“地方”出来说话2009-12-29针对征收条例制订中遇到的困难，曹康泰将之概括为三个主要问题，而首当其冲的就是“如何界定公共利益”的问题。曹康泰透露，征收 条例将会采取列举的方式界定公共利益，且倾向于采取对公共利益进行范围较“窄”的界定，不过这遭遇了地方的不同意见，地方希望能够将之界定得“宽”一点。
一部牵涉到中央与地方、政府与开发商、政府与公民等多方利益关系的法，自然需要通过立法博弈来实现利益妥协。但自“五学者建言”以来，于公共媒体上我们所看到的，是对“拆迁条例”的一致声讨。法乃社会公器，体现的是多数民意。民意在舆论表达中聚沙成塔，拆迁“拆迁条例”的共识清晰可辨。从曹康泰主任的表态中，我们同样看到，国务院法制办的诸多意见均与多数民意契合。
但，新法缘何就“千呼万唤出不来”？
从“公共利益”之辩中，曹康泰主任为我们点出了原因：“遭遇了地方的不同意见”。民众和中央都希望限制公共利益的范围，但“地方希望能够将之界定得宽一点。”这是目前我们唯一听到的针锋相对的博弈。遗憾的是，“地方”仍然模糊难辨。这里的“地方”，究竟是哪个“地方”，它能否像五学者那样公开自己的姓名、身份跟单位？如果只是少数“地方”的少数不同意见，又怎能构成拆迁“拆迁条例”的强大阻力？
毫无疑问，期盼征收新规早日实施的民意也来自“地方”。当“地方”表达出不同意见，实则表明在这个“地方”，“地方政府”与“地方民众”在征收与拆迁问题上已产生了根本分歧。而解决这一分歧的办法，就是要让这个“地方政府”尊重“地方民众”的多数意见。政府的所有权力来源于民众的让渡，“地方政府”没有任何理由站在地方民众的对立面。如果有，让它站出来说话。
立法博弈需要公开、公平地进行。征收条例的制定同样如是。征收条例草案在征求意见时，也不应人为制造先后次序，而应面向社会公开，让地方政府、开发商、被征收人及相关利益群体都能同时看到草案，并及时提出自己的立法诉求。
我们已经进入了一个“立法游说”正当化的时代。对于地方政府来说，如果认为自己的意见有利于“公共利益”及多数民众福祉，也应该主动现身向公众表达，向立法建言。没有公开解释，不愿公开说明，只能引起多数公众的怀疑。早在《物权法》尚未通过之时，“拆迁条例”的修改程序其实已经启动。据称相关草案还曾提交讨论，但受阻于今天仍不为大众所知的“地方利益”。正是因为没有民众的参与，没有“地方利益”的公开表达，才有了“拆迁条例”这个早该“拆迁”的“违法钉子户”。
立法是妥协的艺术。一部体现基本公义的良法，必然是公开、平等博弈而后妥协的结果。若有地方对拆迁变法说“不”，请站出来说话。
' />新拆迁条例应先确立民权主体性2009-12-21城市房屋拆迁事涉公民物权，因此不论是拟规定“政府为拆迁主体”，还是拟规定“先征收补偿后拆迁”、“不允许断水电气暴力强拆”，都是意在使新拆迁条例更接近权利本位。我们看到，此前有关拆迁过程中某些地方政府、开发商与民众之间产生的种种公开或隐蔽争端，甚至流血冲突，大多源于民众在拆迁过程中的权利错位。在这种错位之下，在全国不少地方，拆迁方利益凌驾于民众利益之上，本该是公共利益享有者的民众反而总以抗争者与维权者的悲愤形象示人。这种痼疾，是旧拆迁条例理念难以获得社会好评的现实原因，更成为公众疑虑难消的根本。
我们真正需要的，是将新拆迁条例对由“管理”而向“服务”转变的赞美与期待，转变为对条例中有关政府或拆迁方权责的界定与明晰的关注，变为对于民众拥有的民主自治权利的关注。尤其是以公共利益为名进行任何权力的授予，都可能演变为毫无节制的“滥权”，而我们也从来不缺乏以公共之名行部门利益、私人利益之实的土壤，因此如果说对于新拆迁条例的关注，或者说新拆迁条例的修改有更大的意义，这个意义必然在于如何以权利制约权力，以权利维护权利。只有民众在拆迁过程的参与权、知情权、决策权、监督权等种种权利不落空，“公共利益”始能成为“公众利益”。就此而言，新拆迁条例必须以呵护民主权益为价值本位。
然而，新拆迁条例依然引发的一些争议，恰恰反映在对民众权益保护的不够，比如，在公共利益界定上的政府有关部门“一票独大”问题，如果政府对公共利益界定持有绝对话语权，无论民众如何为捍卫自身合法权益而提出质疑或反对意见，基本都属于失效程序，如此一来，无疑将损害民众权益。至于拟规定“政府为拆迁主体”，同样无法切实保障民众不被侵犯权益，在拆迁中裁判球员一体化的角色混沌不改变，某些地方政府即使不采取暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁，也完全可以堂而皇之地用红头文件、行政命令来完成意图，这在当下不少地方拆迁过程中并不鲜见。
新拆迁条例的法律规范，首先是法理规范，即条例以维护全体民众合法权益为主要原则，充分体现优先保护全体民众利益的宗旨，由此还需解决诸如地方法院受制于政府财政人事管理，难以保持独立公正、拆迁赔偿标准如何由独立第三方核对认定、人大政协作为民意代议机关是否可起到日常监督作用，等等，这些有关维护民众权利救济路径的政策制定还需细化，否则，在民众权利自治缺失的情景下，新拆迁条例很难让人不免有重蹈旧拆迁条例覆辙之忧。
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