看美国的钉子户我们心情格外复杂2009-12-10出生在阿勒冈州的梅斯菲尔德老太太84岁，生活在西雅图，守着她的一栋连上地价也不过10万美金的房子过日子。后来，随着城市改造，周围邻居陆续搬走，有开发商想在这块区域建一个五层的商用大厦，而梅斯菲尔德拒绝搬走，开发商几次提高报价，最后提到100万美元。但老太太就是不搬，开发商没有办法，西雅图的市政府似乎也不想为了照顾经济发展与公共利益逼她搬迁。
不但如此，开发商一方的项目主管还成为了老太太的好朋友，并且照顾她直至她安静的离开人间。那栋房子老太太遗赠给了这位项目主管，旁边那栋大厦早已盖好。今年5月的时候，迪斯尼公司在上面拴上一串气球，使之变成《飞屋环游记》的现实版。
今年5月26日，迪士尼给房子系上了些气球。这栋大楼为此改成了“凹”型。
2006年，大楼还在盖，老太还在世，门口是她的蓝色轿车。
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新主人准备把房子架高，改造成这样。
我们中国人一直以来习惯的是“普天之下莫非王土、率土之滨莫非王臣”，看着国外涌现出来的各种钉子户或许还有不理解的地方，但随着产权制度深入人心，我们也知道了有些东西应该是属于我们不可轻易剥夺的权益，而最早使得这个观念进入到我们意识当中的，是那个“风能进、雨能进，国王不能进”的故事。
我们可以重温一下这个故事。话说某位国王看着自己宫殿旁边的破磨房相当不爽，打算买来拆掉，结果早几百年的时候，西方世界已经诞生了钉子户这个传统，人家主人就是不卖。那时候的国王并没有西雅图开发商的觉悟，直接就把磨房拆了。磨房主人一纸状子把国王告上法庭，国王输了官司，只能花钱重新建好了磨房。
故事还没有完。过了些年，磨房主人的儿子因为经济原因愿意把产业出售给皇家，那时候已经是国王的儿子执政了。新国王没有买这个产业，而是资助他一笔钱，让这道景观保留了下来。这是为了显示他所治下的国家里是真正有法制存在的，任何人都可以合法的保证自己财产不受侵犯，哪怕这个人是国王。
西方人并非是天生就知道自己合法财产的不可侵犯性，最早让国王们明白私人财产不能侵犯原则的，是英国贵族与国王斗争的结果：《大宪章》。从此，英国虽然几经反复，但最后还是国家权力与个人权力受到了抑制，至少在英国本土的范围内，人民合法的财产得到了基本的保障。
而美国作为英国的前殖民地，最初独立战争的导火索是英国国王随意倾销英国产品的同时，还对殖民地与本土有着区别对待，不但殖民地没有民意代表在议会里为自己争取权利，殖民地人民的财产也不能得到很好的保护。由此而引发的独立战争，使得世界上出现了第一个共和国形态的国家，这是前所未有的事情。
美国的《宪法》正文历经二百余年没有经过改动，只有二十多条修正案对其进行了微调，这其中从来没有动过的、也是最基本的一条，就是美国人民的私有财产得到国家权力无条件的保护。就这么一个简单的叙述，期间不知道抛去了多少人的头颅、洒了多少热血，今天才使其原则成为公认的东西。而恰恰是这样一个原则的确立，使得经济发展更加成为人们追求的东西，并且其成果得到了保障，正如我们中国的古话“有恒产者有恒心”所表达的一样。风雨中的茅草屋，是我们这个时代最大的基础。
也正是因为如此，美国所谓的钉子户当得是很坦然的，从来不会担心政府插手，以至于无理可讲。
任何东西如果只是一个理念，这个理念就是描绘的多美好，往往也就多有害。美国老太太之所以能安然的在她房子里住下来，把私有财产保护执行得淋漓尽致固然是原因，更多的原因是从各种技术上给予了她保障。
首先，想要因为任何理由剥夺公民的合法财产，权力并非是在政府手上，当然更不会在房地产公司手上。即使在牵扯到公众利益的时候，这种判断最终还是要靠法院的法官或者陪审团来做出。美国并非没有强拆的事件，但那都是最终打到法庭上，听从法律的判断。而这种情况下希望强拆的一方很难胜诉，因为证明如果不强拆就会对公共利益造成巨大损失这个命题，证明起来可是困难无比的事。
而且在执行方面，政府更不可能派出一队人马，直接把钉子户连根拔起而造成既成事实，然后用行政权力追认自己的行为合法，那必须要执法机关出手才能算是合法的工作。我们知道，在美国，这几个权力分别掌握在不同机构的手中，并没有方法能够像我们这里一样来个“联动拆迁”。
所以，合适的理念加上合理的司法程序，最终保证了老太太这个钉子户过得相当惬意。
无可否认的是，今天我们饶有兴趣的隔着大洋看着那个美国的钉子户，心情应该是相当复杂。前段时间成都暴力拆迁所引发的惨案，正是如今我们心情复杂的缘由。而就在这几天，不但北大的5位博士致书全国人大与国务院，希望对于拆迁条例进行废除与修改，并且切实落实《物权法》，全国人大常委会法工委法规备案审查室官员也透露，国务院正在准备修改《城市房屋拆迁管理条例》，目前已经组织了国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部等相关部委局,再次进行前期的立法调研工作。
虎扑篮球：拆迁这件事，已经到了不改不行的地步。由于去年的金融危机所采取的应对措施，大量的国家投入进入了基建领域，使得政府成为了拆迁的主体。也恰恰是因为如此，拆迁所导致的冲突有越演越烈的趋势。
制止这种趋势的蔓延，最重要的就是从管辖权限与程序上寻找可供突破的方向，使得无论是政府还是地产公司，都不能掌握被拆迁者的命运，更不能借口公共利益而任意为之。因为所谓的公共利益往往是个人或者某些团体的借口而已，祭起这个番天印，只是为了清扫那些挡路的个人正当权益的保护。
所以，安得广厦千万间的基础，应该是先安得茅屋千万间。在强制拆迁上建立起来的广厦，永远不会真正的让寒士们脸上露出笑容。
' />畸高房价是拆迁暴力对抗总根源2009-12-10近期，在城市拆迁中的暴力对抗事件有所抬头。因拆迁而引发的各类矛盾、冲突、群体性事件频繁发生，在一些地方还发生了被拆迁人自焚、当事人与政府对峙等极端事件。冲突屡屡发生，许多专家学者认为应进行制度性反思，需要标本兼治。北大学者认为，《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》中保护公民房屋及其他不动产的原则存在抵触，导致城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲，这是导致拆迁中暴力冲突不断甚至付出生命代价的根本原因。
笔者认为，学者的建议不无道理，但并不是当前拆迁矛盾增多的根本原因，除了法律制度上存在扭曲之外，决不能忽视房地产行业畸形发展对拆迁的影响。
拆迁引发暴力甚至付出生命代价，归根结底还在一个“利”字。被拆迁人想得到的补偿越多越好，拆迁人力图付出的拆迁费越少越好。这种利益冲突不可调和时，矛盾就会激化，就容易产生极端行为。在目前房地产畸形发展、畸形高房价产生的暴利诱惑下，拆迁中发生暴力对抗应该在意料之中。
被拆迁者认为，房价这样高，开发商开发后赚到的利润非常多，就应该给予高额补偿，很容易滋生漫天要价行为。而开发商看着房价一天天快速上涨带来的暴利，眼都要急红了，高房价和暴利诱使开发商快速拆迁，哪怕使用非法手段。畸形高房价暴利这个祸根必然使得拆迁人和被拆迁人短兵相接，一旦利益不能达成一致，矛盾立即就会爆发，容易发生暴力冲突等极端行为。
这使笔者想起了马克思那句老话：“如果有100%的利润，资本家就会铤而走险；如果有200%的利润资本家就会藐视法律；如果有300%的利润，资本家就会践踏世间的一切，甚至不惜杀人。” 哲学家哈耶克说过：“人是有限理性的”。在畸形高房价暴利面前，开发商、被拆迁户都可能失去理性，法律制度早就抛到九霄云外。从这个意义上来说，拆迁中频发暴力对抗的总根源在于畸形高房价。
依笔者看，不彻底降服畸高房价，不铲除土地、房地产暴利，百姓不能安居乐业，中国经济良性发展也会受到制约，还会导致暴力拆迁、暴力对抗等严重社会问题，最终影响社会稳定。从畸高房价这个外在诱因着手，釜底抽薪，再辅之以相关法律法规的配套完善，根除拆迁中的暴力对抗现象才可期待。
' />当“牛钉”成为信念广场2009-12-10
今年5月26日，迪士尼给房子系上了些气球。旁边的大楼里是一个健身俱乐部和一个连锁卖场。
2006年，大楼还在盖，老太还在世，门口是她的蓝色轿车。
新主人准备把房子架高，改造成这样。
社会和谐不是没有矛盾，而是通过合法、温和的方式妥善地解决矛盾；社会和谐也不是让公众鸦雀无声，而是让民意诉求充分表达并加以正确的引导。从这个意义上说，“牛钉”式的信念称得上是社会和谐的标志。因为“牛钉”式信念，正是充分表达的“民意”与开发商的“利益”、政府的“官意”进行充分博弈与必要妥协的结晶，它体现的是政府对公民合法财产的保护，是公权力对私权利的尊重，是“民意”和“官意”的平等沟通，而这不正是一个民主、和谐的现代社会的题中应有之义吗？
但在我们一些地方政府和官员眼里，“牛钉”是对政府权威的挑衅，是对城市建设和经济发展的阻碍，是破坏社会和谐的“毒瘤”，更是影响政绩的负面因素。因此，“牛钉”无一不被粗暴地拔掉，不管是前几年的“重庆孤岛”还是最近的“自焚事件”，都反映了“牛钉”们的悲惨命运。“牛钉”被拔掉，开发商得到了巨大利益，一些地方政府得到了政绩，公众和社会得到了什么呢？公众得到的只有唏嘘感叹和不安全感，社会得到和谐了吗？通过暴力只能让公众噤声，掩盖矛盾却解决不了矛盾。
构建和谐社会，我们也需要“牛钉”式的信念。不用非得人为制造一个西雅图式的信念广场，我们只需要做到两点。一是改变对“牛钉”的认识，“牛钉”不是破坏社会和谐的“毒瘤”，恰恰相反，它是构建和谐社会的一级级石阶，每跨上一级石阶都标志着我们的和谐社会建设又向上迈进了一步，每一起“牛钉”事件的妥善解决都是为社会贴上一张写着“和谐”的标签。
二是要改变对“牛钉”的处理方式，“牛钉”问题的妥善解决需要的不是暴力，而是开发商和一些地方政府对公民合法权益的尊重，以及耐心细致的沟通。暴力拆迁拆掉了房子，也拆掉了公民对社会公平正义的信念、对政府的信任和内心的安全感，这是绝对要不得的。
国家有关部门正在酝酿修订《拆迁条例》，这值得欣喜和期待。通过立法上的努力理顺公民、政府和开发商三者间的关系，理顺拆迁的正当程序，有利于暴力拆迁问题的解决，有利于“牛钉”式信念的出现与和谐社会的构建。
' />修改拆迁条例政府必须上前台2009-12-10与此同时，12月7日，北大法学院五名学者通过特快专递的形式向全国人大常委会递交了《虎扑篮球：对＜城市房屋拆迁管理条例＞进行审查的建议》，建议立法机关对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查，撤销这一条例或由全国人大专门委员会向国务院提出书面审查意见，建议国务院对《条例》进行修改。（《新京报》12月8日）
在五名学者的建议中，提出“征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系，但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。”今后的《条例》的修改，就是必须要摆正政府在征地拆迁中的作用，将政府从幕后拉到台前来。
征地拆迁有两种，一种是与商业利益有关的征地拆迁，一种是政府为了公共利益的征收。商业征地拆迁很简单，就是开发商为了商业利益与土地使用权人、房屋所有权人直接商谈，是一种单纯民事法律关系，能谈下来就开发，不能谈下来就不开发。而政府的征收不能为了商业利益，只是为了公共利益。征收土地和房屋，这是一种行政法律关系，如果民众对于这种征收不服，可以去法院状告政府。
但是，《拆迁条例》却是将这两种关系混作一谈，从而剥夺和限制了被拆迁人的合法权益。发拆迁许可证的行为是一种政府征收行为，原本这种征收只能为公共利益，但政府发给了开发商，开发商却可以用来搞商业利益开发，并且具有了行政力量的支持。其次，直接面对被拆迁人的是开发商，而不是政府，而且当开发商与被拆迁人发生矛盾冲突时，政府还作为中间人进行裁决。拆迁许可证是政府发放的，政府本身就是当事的一方，这违背了程序正义原则。
《拆迁条例》如果要修改，就必须面对政府躲在幕后与开发商合谋谋利的问题。事实上，这个问题正是一些地方政府阻挠《拆迁条例》修改，使得修改迟迟不能进行的关键所在。让幕后的政府在征地拆迁现身，就必须废除《拆迁条例》中给开发商发拆迁许可证的规定。政府如果要为公共利益进行征收，则必须由政府直接出面与被拆迁户谈判，双方谈判不成，交由法院最终裁决，法院有权判断“公共利益”和拆迁补偿标准，在法院裁决前政府不得进行强行拆迁；如果开发商为商业利益征地拆迁，则由开发商直接与被拆迁户谈判，谈成以后再向政府申请相应的许可进行开发，开发商不得凭借任何行政权力进行强制拆迁。
' />陈旧的土地制度为何不改2009-12-09一种说法是房地产行业绑架了中国经济。银行、地方政府的利益与房地产业息息相关。一旦此轮房地产泡沫破灭，中国经济社会将遭受沉重打击。日本是前车之鉴。
另一种说法，是房价高企造就了一大批“房奴”。买房不仅要花光三代人的积蓄，还要长时间地勒紧裤腰带还贷款。国人刚刚有了机会从臣民变身公民。现在好了，又卖身变回了奴隶。
还有一种更感性的说法，说高房价挫折了年轻人的远大理想，使整整一代人意志消沉。80后成为“垮掉的一代”。被房子压垮的一代？
绑架国民经济、榨取人民血汗也就罢了，还要祸害祖国的未来。罪莫大焉。现在整个的房地产行业，正可谓是老鼠过街人人喊打。但若深究潜藏在房市后面的利益纠葛，土地问题其实才是一个更凶险的雷区。
房价推高的一个直接后果是地价追涨，土地的现有价值和预期价值大大提升。房屋拆迁引发的纠纷从住房改革伊始就相伴而生，但随着地价抬升，房屋拆迁中的利益差距扩大，房屋拆迁过程中的摩擦也逐渐升级。可以预期，建设不止、开发不止，拆迁纠纷就不会止息，而且会随着地价的攀升愈演愈烈。
经济利益是引发拆迁纠纷的直接原因，但导致拆迁纠纷普遍发生、频繁发生的根本原因则是制度性的。其中，土地所有权的空置是个关键因素。
所谓“空置”，是说土地所有权被架空了，没有落到实处。现行的土地所有权形式只有两种:国家所有和集体所有。在名义上，国有土地为国家所有，是全体公民的共同财产。农村集体土地则属于该地所有农民共同拥有。但我们知道，在现实生活中，任何一块土地都是由某个具体的个体或法人团体占有和使用的。国有和集体所有的土地权益是由代理来实际承接的。
这并不是说土地不应该国有和集体所有。问题在于，一方面，由于缺乏土地私人所有的形式，绝大部分实际上由私人占有和使用的土地没有私人所有的名分，无法得到法律的明确保护；另一方面，由于日益巨大的利益诱惑，名义上国有和集体所有的土地成为了某些地方、部门甚至个人的钱袋子。其利益驱动是与全体国民的共同福祉相悖离的。
我们有土地使用权流转的说法。但众所周知，使用权与所有权在受法律保护的程度上是有根本差异的。在某些拆迁现场，我们看到户主祭出《宪法》、《物权法》以宣示自己的权利，但无济于事。你拒绝拆迁，就是违反了《城市房屋拆迁管理条例》的“法”。在不是自己的土地上保护属于自己的房产，就如同在海滩上保护沙垒的城堡，不堪一击。
私人所有，我们现在并无忌讳。小到日常用品，大到规模巨大的企业，都可以是私有的。为什么土地就不能私有？有专家曾说，土地私有于农民极其不利，会产生大量流离失所的无地农民。但在现实中，村官售卖集体农地自肥的案例还少吗？圈地运动中失去土地的农民还少吗？改革开放30年，中国社会经济巨变，陈旧的土地所有制度有什么理由维持不变？《城市房屋拆迁管理条例》早该废止，有何修改完善的必要？这种制度不趁早改革，今后付出的代价会越来越大。
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